我國的土地儲備及房屋徵收（拆遷）制度自誕生之日起就廣受爭議，前者猶如蒙娜麗莎微笑，後者猶如哥德巴赫猜想，當兩者交織在一起，更激發出各種新型、複雜、獨具中國特色的問題，顛覆了不少法律人對傳統民法問題的認識和理解。要理順這些問題，我們必須迴歸到具有中國特色的一級土地市場制度，從毛地批租、開發商拆遷到土地儲備（政府拆遷、淨地出讓），1996年上海成立全國第一家土地儲備中心，2004年3月國土資源部、監察部發布《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（俗稱831大限），這其中有理念、制度、實踐的轉變，此外，在《國有土地上房屋徵收與補償條例》出臺後，土地儲備制度的何去何從，更令我們思索，其中的一些法律問題更加值得探討。
方法/步驟
我國的土地一級開發大體經歷了兩個階段，1996年以前，毛地批租、開發商拆遷，在這個階段，土地出讓方式包括協議、拍賣和招標等，實踐中主要還是以協議出讓的方式為主。程序上講，城市建設用地的供應，遵循先立項後規劃和用地審批的程序，找律師網指簡單的說就是“現用現拆”。上海市在1992年提出“365計劃”，即在本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造。在當時條件下，政府直接與開發商達成出讓協議，開發商自籌資金或向銀行貸款，通過政府劃撥或出讓等方式獲得建設項目的土地使用權，樓盤一部分用於動遷安置房，一部分用於市場銷售。拆遷工作由開發商委託本區政府確定的動遷單位具體實施，開發商為拆遷人，承擔相關費用，還有的地區，如虹口區黃山坊項目，即探索實行“政府出一點，開發商出一點，被拆遷人出一點”（俗稱“三個一點”）的方式進行舊區改建等。
總體上，在開發商拆遷的年代，由於開發商帶入大量資金，並藉助金融市場投融資等活動，其不僅減輕了當地政府的財政負擔，同時也加快了城市房地產業的發展和舊區改造的速度，中心城區土地級差地租不斷釋放，利益不斷創造，不斷分配，地方政府也通過土地出讓為城市建設籌集了鉅額資金。但這種模式也產生了新的問題，主要是土地囤積和閒置問題無法解決，雖然《城市房地產管理法》第26條規定，政府有權收回未按期開發土地的使用權，但是開發商通常以政府拆遷工作沒有完成為抗辯理由。我們知道本市絕大多數拆遷實施單位都是國企背景，由此規避政府處罰，造成大量土地閒置，土地開發週期延長，開發成本不斷升高，從而後期房價必然上漲，反過來房價上漲又必然擡高被拆遷人的心理價位，於是某些拆遷基地不得不陷入僵局，又導致政府只能採取行政裁決及行政強遷手段予以“拔點”，這再次產生因拆遷引起的新社會矛盾。自上世紀90年代中後期，全國範圍內徵地拆遷糾紛的上訪案件數量大增，一些老百姓自然認為“政府成為了開發商的幫凶”。此外，法律貓指因協議出讓土地，整個操作過程不透明，這也產生了一定的腐敗現象和尋租空間，使得大量國有土地被賤賣，導致國有土地收益的流失。於是，我們痛定思痛，揮一揮手，進入第二階段。
在這一時期，最明顯的改變莫過於拆遷人從“開發商”轉變為“市、區土地儲備中心、土地發展中心”，法律主體的轉變更加凸顯出徵收拆遷行為的行政屬性，而非單純的民事交換行為。另外，土地儲備制度對抑制房價過高、促進土地合理利用、打壓開發商屯地產生了一定的積極影響，但又有部分學者質疑，土地儲備效果功能不明顯，一些地區房價仍舊“瘋狂”上漲，動拆遷引起的矛盾仍舊突出，地方政府追求土地收益作為增加財政收入的重要手段，政府是否與民爭利？於是社會上要求廢除土地儲備制度呼聲不斷！2010年4月26日，北京一位同行向全國人大常委會提出對我國土地儲備制度和《土地儲備管理辦法》進行違憲違法審查的建議書。由此，我們在處理因土地儲備產生的拆遷糾紛時就時常會碰到以下兩個經典問題。