個人貸款購房應該注意哪些事項?

個人貸款,又稱零售貸款業務,經過幾十年的發展,已成為一項重要的貸款業務。個人貸款,是指貸款人向借款人發放的用於購買自用住房和城鎮居民修、建自用住房(不含外銷房)的貸款。貸款人發放個人住房貸款時,借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權依法處理其抵押物或質物,或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

個人貸款購房應該注意哪些事項

注意事項

評估價與最高貸款額
  在申請二手房貸款時,銀行一般會先對房產進行評估,評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎,再乘以貸款成數,即為房產的最高貸款額度。

竣工年代與貸款年限
  "偉嘉安捷"理財師王文斌介紹,房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其實銀行在審批貸款過程中,通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件,多數銀行目前的政策是"房齡+貸款年限≤35年"。例如,某房屋竣工年代為1994年,那麼目前的房齡為15年,所以貸款年限最長為20年(即35-15)。

貸款成數和利率
  目前北京地區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。對於公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款,現在是否結清,只要首次使用公積金貸款,利率都是按公積金目前首付兩成,五年以上貸款利率3.87%來執行,但如果之前曾使用過公積金貸款,再次申請公積金貸款時就需結清後方可使用(目前有部分省市可以沒結清的情況下辦理二次公積金貸款)。

還款方式的選擇
  "偉嘉安捷"理財師王文斌指出,現在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙週供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群,如還款方式相對於前者更能節省利息;雙週供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。借款人不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式,此外,借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力,一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

貸款銀行的選擇
  現在北京市內的商業銀行很多,但各家服務的特色又不盡相同,貸款品種也有所差別,比如之前提到的雙週供並非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產品,就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇,當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。

收入證明與還款能力
  銀行在批貸時,會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明,就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明,如果申請人已婚,一個人的收入證明低於其月供,則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款,符合條件後,銀行也可以審批。另外,還有家庭的一些其他資產如:大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明,銀行是一般會作參考的。

借款人自身相關情況
個人徵信:對於貸款人來說個人徵信紀錄非常重要,因為目前央行徵信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據,個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括:信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節,雖然信用卡多數為小額消費,但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。
借款人年齡:目前銀行對借款人年齡一般的規定是不超過65歲。舉例來說:若借款人現已45歲,那麼最長借款年限為65減45為20年。

申請貸款到放貸週期
  購房人申請貸款的過程需要經過很多機構(包括:評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下,銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構,通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。加上之前的的評估和銀行審批時間,一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。在此,王文斌提醒廣大借款人,在辦理房貸過程中一定要配合各個機構,包括個人資料的準備以及面籤等需要借款人簽字的程式,這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續。

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