從事房地產那麼多年，一直在黃龍區域辦公，工作閒暇時，喜歡在周邊走上一圈，看著這個非常具有杭州特色的CBD，常有一些感懷。這裡可以說是杭州房地產企業的發展地和聚居地。房地產，一度是CBD的主角，在那些最顯著最昂貴的位置上，曾經都是房產專案的展示中心。李格非在《書洛陽名園記後》中寫到“洛陽之盛衰，天下治亂之候也”。我們不說天下，這CBD裡的細微變遷，正反映了這個城市與這個時代的前行方向。
記得大約六、七年前，杭大路上嘉華國際寫字樓剛剛落成，玻璃幕牆閃閃發亮，底層的沿街商鋪有六個店家也同期開業。其中兩家是銀行，佔據了一頭一尾；兩家是經營進口汽車的車行；另兩家是地產公司的展廳，佔了好幾個開間，頗有氣勢。過了差不多2年，車行先搬走了，換成了兩家銀行，一家是外資銀行，一家是中資商業銀行；地產公司的展廳也先後退出，到09年底，最後一家地產公司的展廳也貼出了吉鋪招租的告示，取而代之的是一家證券公司與一家經營高檔二手房的中介機構。
在這些年間，車子的價格一路下滑，車行撤出CBD似乎並不奇怪。但這些年來，中國的汽車行業發生了翻天覆地的變化，自主品牌崛起，新能源汽車新政出臺，吉利收購volvo……這個行業並沒有走向落寞。如果你夠留心，嘉華樓底下的車行雖然不見了，但在黃龍CBD區域又有車行開張了，更好的品牌，更大的展廳面積。車行的迴歸，想必是產業升級品牌升級的結果。到台州去打聽打聽，吉利造的房子讓很多人搖頭，但李叔福資本運作的本事不得不讓人佩服一二，從另一個角度來理解，房地產與資本，未必如汽車與資本那樣更迎合未來。
在這些年間，房子的價格一路上漲。但在黃龍CBD，地產公司展廳的規模遠不如鼎盛時期，面對車子的變化，房子似乎還是老樣子。如果房子背後的價值鏈與行業發展模式沒有什麼新的變化，那麼再大再華麗的展廳，到最後也會落寞收場。在世貿會展中心的一隅，曾是南都置業的展廳，杭州曾經的地產雙雄之一，後來成為萬科的櫥窗。雖然，萬科早先關閉了這個櫥窗，但最近蝶園二期的銷售形勢非常不錯。如果把蝶園一期的產品與二期調換一下，很大可能結局依然如此，一期的不順利這裡面有很大部分是本土化必須付出的代價。靈魂未必跟得上腳步，如果跟上了，立面長得像誰關係並不大。
這些年間，票子是一直在通脹，和票子一樣，銀行在這CBD裡，像藤蔓一樣蔓衍開來。最初只有國有五大行的身影，後來招商銀行把杭州總部搬來了這裡，跟著進來的還有其他的商業銀行，花旗、匯豐這些外資也進駐了。跨過天目山路，在黃龍CBD最年輕的EAB大樓裡，更是形成了一個金融企業的群落，平安銀行、星展銀行、中金，還有瑞銀……。不只是傳統意義上的商業銀行，還有銀行的大股東，保險資本，銀行在這些年的變化一日千里。
越來越多得銀行網點編織起一張龐大的網和冗長的價值鏈，撐起這個社會的全部。中國的改革開放，如果能獲最終的勝利，個人以為會經歷三大階段，產業改革、金融改革和體制改革，自易而難。第一階段已經取得成功，若再要往前邁進，勢必需要金融改革的跟進，金融體制不變，靠產業自身是無法轉變發展方式的。下半年房地產的調控能持續多久，這個問題已變得很低層次，從金融根子上調控你，在一週之內就能見效的。地方財政融資平臺清理之後，下一步可能就是地方債券等融資渠道的開啟和規範，那麼地方對土地財政模式就逐步有放手的可能。金融改革的方向，是趨向證券化，這些變化有時候會非常快。
在調控新政下，房地產依然是這個城市關心的焦點，每到週四每家報紙都是厚厚的地產專刊，但CBD的主角還是房地產嗎。
原文刊登於《房產天下》2010年9月刊