典型房地產信託投資要素分析?

概述

房地產信託是我國信託行業的一個重要組成部分,它引爆了我國信託行業爆發式增長的第一波行情,曾經佔據集合理財信託半壁江山;它為寒冬中的的房地產開發商“雪中送炭”;它的超高收益率曾經令眾多投資者收穫頗豐。但是,2011年以來,房地產信託高財務成本與大規模存量所累積的風險使得投資者聞“房”色變,監管層面持續出臺的針對房地產信託的政策,也使得新發產品舉步維艱。盛極而衰的房地產信託在2012年新增規模迅速萎縮,地方政府融資平臺類信託成為接棒房地產信託的“新星”,在我們看來,房地產信託並非走向末路,而是降溫迴歸理性,而投資者也需要逐步迴歸到理性分析房地產信託風險與收益的時代。

我們統計了2008年至2012年9月新發行房地產信託的平均約定收益率,在四類房地產信託中,由於產品結構相對複雜,信託發行成本高等因素,股權投資類房地產信託的平均約定收益率始終是最高的,貸款類房地產信託平均收益率最低。因此,對於不同型別的房地產信託進行投資決策分析時,側重的要素不同。我們所關注的是不同型別房地產信託在不同市場和政策環境下的定價評價,我們所關注的是受託人能否在詳實的盡職調查之後給予不同風險等級的專案合理的風險溢價。“風險無所謂大小,只要給予適當的溢價就是合理的”,房地產信託的投資價值分析也正是如此。

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