不動產經營租賃房產稅

　　關於提供不動產經營租賃怎樣繳納增值稅的問題，小編為你整理以下內容。

　　提供不動產經營租賃怎樣繳納增值稅

　　***一***基本概念

　　在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公告2016 年16 號***中，重複出現了單位、個體工商戶、其他個人，不動產、住房等等概念。為準確理解檔案，避免出現偏差，首先簡單回顧以下幾個基本概念：

　　1、納稅人

　　***1***單位與個人

　　單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。單位，也就是企業和非企業性單位之和。個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。

　　***2***增值稅一般納稅人和小規模納稅人

　　從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人。

　　對照“單位和個人”：

　　企業：可以是增值稅一般納稅人或者小規模納稅人。

　　非企業性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。

　　個體工商戶：同上，個體工商戶也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。在實際業務中，個體工商戶以小規模納稅人居多，而且大多數都為雙定戶。

　　其他個人：自然人，都是小規模納稅人。

　　2、標的物

　　***1***不動產

　　不動產範圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。

　　***2***房屋

　　房屋，即建築物，包括住宅、商業用房、辦公樓、廠房等等。

　　房屋僅僅是建築物的概念，比不動產的概念要小。

　　***3***住房

　　住房，是指住宅、居民用房。

　　不動產的概念大於房屋，房屋概念大於住房。

　　***二***遵循的原則

　　與轉讓不動產業務相同，在《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》***國家稅務總局公告2016年16 號***中，納稅地點、徵收機關等遵循一些共同的規律和原則。

　　1、納稅地點

　　前面已經說到，納稅人***除自然人以外***應在不動產所在地預繳，機構所在地申報納稅。自然人出租不動產，只需在不動產所在地繳納稅款即可。

　　2、徵收機關根據前面的說明，其他個人出租不動產業務，委託地方稅務局代為徵收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產，由地方稅務局代為徵收，單位和個體工商戶出租不動產，仍由國家稅務局徵收。

　　3、對改革前取得的不動產給予過渡政策

　　與轉讓不動產業務相同，納稅人提供不動產經營租賃服務，對老專案均給予過渡政策。老專案是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產，在改革後即5 月1 日以後出租的業務。

　　4、過渡政策中增值稅徵收率為原營業稅稅率

　　納稅人提供不動產經營租賃服務，在原營業稅政策下，適用5%營業稅稅率。納稅人出租老專案、老房產，都可以按照過渡政策，採取簡易計稅方法依徵收率計稅。

　　二、適用範圍

　　《辦法》第二條規定，納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產***以下簡稱出租不動產***，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

　　第二條明確了該《辦法》的適用範圍。一是，本辦法明確的是經營租賃方式出租不動產徵收管理規定，不包括融資租賃方式出租不動產業務。融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權，而經營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內的使用權;融資租賃一般以融資額來計算租金，經營性租賃以租賃標的物佔用的時間長短來計算租金;融資租入的不動產，在租入方進行會計核算，經營租賃方式租入的不動產，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經營租賃兩者性質完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規範了經營性租賃業務。二是，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。《試點實施辦法》規定，道路通行服務按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產所在地預繳稅款，機構所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣***市、區***甚至跨省，納稅人每個縣***市、區***都去預繳稅款，是不可能實現的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。

　　三、一般納稅人出租不動產

　　***一***選擇適用簡易計稅方法

　　《辦法》第三條第一款規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市、區***的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　本款明確了一般納稅人出租不動產適用簡易計稅方法的相關政策規定。一是，納稅人出租不動產，簡易計稅方法的徵收率為5%。出租不動產原屬於營業稅下的“服務業—租賃”，營業稅稅率為5%。營業稅屬於價內稅，增值稅屬於價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的徵收率，只相當於營業稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經說過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣***市、區***的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人在機構所在地繳納的稅款，滿足不動產所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，檔案規定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構所在地申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人***即自然人***”出租不動產業務委託地稅代徵，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產，在不動產所在地國稅機關預繳稅款，回機構所在地後向主管國稅機關申報納稅。以下通過案例對本款進行進一步說明：

　　例1：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了河北一座寫字樓用於出租。如果納稅人對出租該不動產業務選擇簡易計稅方法。請問，自2016 年5月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河北，不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市、區***，因此納稅人應向不動產所在地預繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅人，不是自然人，納稅人出租不動產，則應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款。納稅人選擇簡易計稅方法後，按照規定，應以收取的租金按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，而後回機構所在地，以同樣的計稅方法向主管國稅機關申報納稅。

　　例2：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了西城區兩層寫字樓用於出租，其中一層自用，另一層出租。如果納稅人對出租該不動產業務實行簡易計稅方法。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產也在北京西城區，不動產所在地與機構所在地在同一縣***市、區***，因此納稅人不需要預繳稅款。納稅人以收取的租金按照5%的徵收率計算應納稅額，向機構所在地主管國稅機關申報納稅即可。

　　***二***適用一般計稅方法

　　《辦法》第三條第二款規定，一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市、區***的，納稅人應按照3%的預徵率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

　　本款明確了一般納稅人出租不動產適用一般計稅方法的相關政策規定。一是，此處將預徵率定為3%，比小規模納稅人的徵收率5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產，稅負較原來營業稅是降低的。出租不動產原屬於營業稅下的“服務業—租賃”，營業稅稅率為5%。為避免在不動產所在地產生多預繳的稅款，因而對於納稅人適用一般計算方法出租不動產的，在不動產所在地的預徵率定為3%，低於5%原營業稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經講過，出租不動產應在不動產所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地不在同一縣***市、區***的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產與其機構所在地在同一縣***市、區***的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接在申報期申報繳納出租不動產的收入，計算納稅即可。三是，委託地稅代徵的出租業務僅為“其他個人***即自然人***”出租不動產業務，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產，仍在國稅局預繳稅款，回機構所在地後向主管國稅機關申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產，也可以適用一般計算方法，按照該條規定計算預繳稅款或應納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權，對於改革前取得的不動產，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據自身實際情況，做出最有於企業的選擇。以下通過案例對本款進行進一步說明：

　　例3：北京西城區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2016 年6 月購入河北一座寫字樓用於出租。請問，自2016 年7 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河北，不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市區***，因此納稅人應向不動產所在地預繳稅款。納稅人為增值稅一般納稅人，其出租不動產，應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款。在此題中，增值稅一般納稅人出租營改增試點後取得的不動產，應適用一般計稅方法，則應以收取的租金按照3%的預徵率計算應預繳稅額，向不動產所在地，河北的國稅機關預繳稅款，而後回機構所在地，按照銷項稅額減去進項稅額的方法計算應納稅額，向主管稅務機關申報納稅。

　　例4：接例3，如果納稅人購買的是北京西城區一層寫字樓用於出租，請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該寫字樓，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產也在北京西城區，不動產所在地與機構所在地在同一縣***市區***，因此納稅人不需要預繳稅款。增值稅一般納稅人出租改革後取得的不動產，適用一般計稅方法。即應按照銷項減去進項的方法計算應納稅額，向主管國稅機關申報納稅。

　　四、小規模納稅人出租不動產

　　《辦法》第四條小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：***一***單位和個體工商戶出租不動產***不含個體工商戶出租住房***，按照5%的徵收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市、區***的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣***市、區***的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。***二***其他個人出租不動產***不含住房***，按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

　　本條明確了小規模納稅人出租不動產的相關政策規定。一是，本條規定的前提是“小規模納稅人”出租不動產的增值稅計算繳納。第一款規定了小規模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產如何計算繳納增值稅;第二款明確“其他個人”出租不動產如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規模納稅人出租不動產增值稅計算繳納方法。二是，小規模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產的基本規定是，適用簡易計稅方法，按照5%徵收率計算應納稅額。三是， 36 號檔案規定“個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產業務中，需要排除括號內的內容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。四是，出租不動產應在不動產所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地不在同一縣***市、區***的，則應在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產與其機構所在地在同一縣***市、區***的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產範圍遠大於住房。個人減按1.5%

　　計算應納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規定中，分其他個人出租不動產***不含住房***，和其他個人出租住房兩部分來規定。前已提到，其他個人出租不動產，由地稅代徵。因此第二款中規定，其他個人出租不動產，包括住房，都向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。還是來看看例子：

　　例5：北京市西城區某個體工商戶2013 年購買河南商鋪

　　一套，一直用於出租。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅

　　人出租該商鋪，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：個體工商戶機構所在地在北京西城區，不動產在河南，不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市區***，因此納稅人應向不動產所在地預繳增值稅。納稅人為個體工商戶，不是自然人，應向不動產所在地主管國稅機關預繳增值稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規定應以收取的租金按照5%的徵收率計算應預繳稅額，向不動產所在地，河南的國稅機關預繳稅款，而後回機構所在地，按照同樣的計稅方法，向主管國稅機關申報納稅。

　　例6：接例5，如果該個體工商戶購買的是河南的住房一套***住房登記在該個體工商戶名下***，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該住房，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：同上，該個體工商戶應以收取的租金減按照1.5%徵收率計算應預繳稅額，向不動產所在地，河南的國稅機關預繳稅款，而後回機構所在地，按照同樣的計稅方法，向主管國稅機關申報納稅。

　　例7：張三為北京市居民，2013 年購買河南商鋪一套，一直用於出租。請問，自2016 年5 月1 日起，張三出租該商鋪，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：《試點實施辦法》明確，“其他個人出租不動產”委託地方稅務局代為徵收。自然人出租不動產，應向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。在此題中，納稅人出租商鋪，不是住房，按照規定應以收取的租金按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地，河南的地稅機關申報納稅。

　　例8：接例7，如果張三購買的是河南的住房一套，自2016 年5 月1 日起，張三出租該住房，應如何計算納稅?如何預繳稅款?

　　分析：因張三出租的是住房，個人出租住房可以按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，因此，張三應以收取的租金，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地，河南的地稅機關申報納稅。

　　五、預繳稅款

　　《辦法》第五條規定，納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣***市、區***的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

　　本條明確了預繳稅款的特殊規定。一是，本條中納稅人，不包括其他個人。原因是其他個人出租不動產，不需要預繳稅款，直接在不動產所在地申報納稅即可。二是，納稅人所出租的不動產，與其機構所在地不在同一縣***市、區***的，需要在不動產所在地預繳稅款，回機構所在地申報繳納。三是，為減輕納稅人負擔，減少辦稅環節，對於不動產所在地與其機構所在地不在同一縣***市、區***但在同一直轄市或計劃單列市的，可由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否需要預繳稅款。注意，只能是直轄市或計劃單列市內能進行特殊處理。

　　《辦法》第六條規定，納稅人出租不動產，按照本辦法規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

　　本條明確了出租不動產業務的納稅申報期。一是，本條中“納稅人”不包括其他個人，指單位和個體工商戶。二是，納稅人預繳稅款，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。具體來講，一般情況下，出租不動產預繳稅款的時間，為取得租金的次月納稅申報期內。如納稅人5 月份收取的租金，應在6 月申報期內，也就是6 月15 日前，到不動產所在地主管國稅機關，填寫《增值稅預繳稅款表》。預繳稅款的時間，也可以由不動產所在地主管國稅機關核定。《試點實施辦法》第四十七條規定，增值稅的納稅期限分別為1 日、3 日、5 日、10 日、15 日、1 個月或者1 個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定。以1 個季度為納稅期限的規定適用於小規模納稅人、銀行、財務公司、信託投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1 個月或者1個季度為1 個納稅期的，自期滿之日起15 日內申報納稅;以1 日、3 日、5 日、10 日或者15 日為1 個納稅期的，自期滿之日起5 日內預繳稅款，於次月1 日起15 日內申報納稅並結清上月應納稅款。主管國稅機關可按照該規定核定納稅人出租不動產的納稅期限。

　　《辦法》第七條規定，納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額/***1+11%****3%;納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額/***1+5%****5%;個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款=含稅銷售額/***1+5%****1.5%

　　本條明確了預繳稅款的計算方法。一是，本條中“納稅人”仍不包括其他個人。二是，納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，適用稅率為11%，並按照3%預徵率預徵，因此，應預繳稅款=含稅銷售額/***1+11%****3%;簡易計稅方法徵收率為5%，按照5%徵收率預徵，因此，應預繳稅款=含稅銷售額/***1+5%****5%;個人出租住房，減按1.5%計算應納稅額，因此個體工商戶出租住房，應預繳稅款=含稅銷售額/***1+5%****1.5%。此計算方法較銷售不動產管理辦法中的預繳稅款計算方法更為準確，主要原因是：國稅部門資訊系統已經實現聯網，在國稅局預繳稅款時，納稅人通過填寫《增值稅預繳稅款表》，可向不動產所在地主管國稅機關報告其是否屬於一般納稅人，是否按照一般計稅方法計稅，相關的資訊、表格資料，經過資訊系統開發，可以傳遞到其機構所在地主管國稅機關，因此可以採取更為準確的方法計算預繳稅款。舉例進行計算的詳細說明：

　　例9：北京市西城區某納稅人***增值稅一般納稅人***2013年購買河南商鋪10 套，全部用於出租。每月租金收入20 萬元。請問，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該商鋪，應如何計算預繳稅款?

　　分析：納稅人機構所在地在北京西城區，不動產在河南，不動產所在地與機構所在地不在同一縣***市區***，因此納稅人應向不動產所在地國稅預繳稅款。該納稅人為增值稅一般納稅人，如果納稅人選擇一般計稅方法，按照本條第一款的規定，預繳稅款=20/***1+11%****3%=0.54 萬元。如果納稅人選擇簡易計稅方法，則按照本條第二款的規定，預繳稅款=20/***1+5%****5%=0.95 萬元。

　　例10：接例9，如果納稅人為個體工商戶，購買的不是商鋪，而是河南的住房一套***住房登記在該個體工商戶名下***，每月租金3.5 萬元，自2016 年5 月1 日起，納稅人出租該住房，應如何計算預繳稅款?

　　分析：同上，《試點過渡政策的規定》規定，個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。按照本條第三款的規定，此題中，個體工商戶應以收取的租金減按1.5%徵收率計算應預繳稅額。預繳稅款=3.5/***1+5%****1.5%=0.05 萬元。

　　《辦法》第九條規定，單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

　　本條是對預繳稅款的操作規定。一是，本條中僅針對“單位和個體工商戶”，不包括“其他個人”，因為其他個人出租不動產，不需要預繳稅款。二是，單位和個體工商戶在不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，需要填寫《增值稅預繳稅款表》“預徵專案和欄次”中的第三行“出租不動產”。《增值稅預繳稅款表》中還需要填寫納稅人名稱、納稅人識別號等資訊。我們已經在稅收徵管資訊系統中進行開發，納稅人填報的《增值稅預繳稅款表》錄入資訊系統後，可在各地區資訊實現互換，後續可以通過納稅人識別號，統一查詢納稅人在異地出租不動產、提供建築服務***納稅人異地提供建築服務，也需要預繳稅款，也需要填報《增值稅預繳稅款表》***的詳細資訊，便於主管稅務機關後續跟蹤檢查。通過《增值稅預繳稅款表》，我們可以實現納稅人異地經營業務的資訊傳遞，全面掌握納稅人的經營資訊。

　　《辦法》第十三條規定，納稅人出租不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。納稅人出租不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及相關規定進行處理。

　　六、稅款計算

　　***一***其他個人出租不動產如何繳納增值稅

　　《辦法》第八條規定，其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

　　出租住房：應納稅款=含稅銷售額/***1+5%****1.5%

　　出租非住房：應納稅款=含稅銷售額/***1+5%****5%

　　本條對其他個人出租不動產的應納稅額計算進行了明確。一是，前已敘及，其他個人出租不動產，不需要預繳，直接在不動產所在地地稅機關申報納稅。二是，《試點過渡政策的規定》規定，個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。因此，其他個人出租不動產，應區分住房和非住房，分別適用不同公式計算應納稅額。如果其他個人出租的是住房，則應將租金轉換為不含稅價後，按1.5%計算應納稅額;如果其他個人出租的是非住房，則應將租金為不含稅價後，按5%計算應納稅額。其他個人出租不動產，統一按照5%徵收率對含稅價格進行換算。舉例說明如下：

　　例11：張三為北京居民，擁有北京東城區住房三套，其將兩套住房出租，每月租金合計達3.3 萬元，張三應如何計算應納稅額?應向哪裡的稅務機關申報納稅?

　　分析：張三為個人，個人出租不動產業務，由地方稅務部門代為徵收。個人出租住房，可以依5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。則按照本條的規定，應納稅款=3.3/***1+5%****1.5%=0.05 萬元。張三應向住房所在地的主管地稅機關，即北京東城區的地稅機關申報納稅0.05 萬元。

　　例12：接例11，如果張三出租的不是住房，而是商鋪，商鋪也在北京市東城區。假設每月租金仍為3.3 萬元，張三應如何計算應納稅額?應向哪裡的稅務機關申報納稅?

　　分析：同上，張三為個人，個人出租不動產業務，由地方稅務部門代為徵收。個人出租不動產***不含住房***，直接按照5%的徵收率計算應納稅額。則按照本條的規定，應納稅款=3.3/***1+5%****5%=0.16 萬元。張三應向商鋪所在地的主管地稅機關，即北京東城區的地稅機關申報納稅0.16 萬元。

　　***二***單位和個體工商戶出租不動產如何繳納增值稅

　　《辦法》第十條規定，單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　該條與《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》第九條的含義相同。一是，除自然人以外的納稅人，即單位和個體工商戶出租不動產，在不動產所在地主管國稅機關預繳稅款後，回機構所在地主管國稅機關申報納稅時，可以在當期的增值稅應納稅額中，抵扣在不動產所在地國稅機關已經預繳的稅款，若當期未能抵減完，可以結轉下期繼續抵減。二是，納稅人在不動產所在地國稅機關預繳稅款後，應取得並妥善保管完稅憑證***註明有增值稅***，以完稅憑證作為抵減應納稅額的合法有效憑證。區分納稅人身份，是一般納稅人還是小規模納稅人，區分不動產的取得時間，是改革前取得還是改革後取得，還區分不動產是否是住房，我們分別來舉幾個例子，全流程分析納稅人提供不動產經營租賃服務如何繳納增值稅。

　　例13：北京海淀區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了天津商鋪一層用於出租，購買時價格為500 萬元，取得《不動產銷售統一發票》。納稅人每月收到的租金為10 萬元。假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問，2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5 月所屬期的增值稅應納稅額?應如何申報納稅?

　　分析：1、假設該納稅人對出租商鋪業務選擇簡易計稅方法計稅

　　根據規定，納稅人出租與機構所在地不在同一縣***市區***的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，則該納稅人應在天津國稅部門預繳的稅款為：預繳稅款=10/***1+5%****5%=0.48 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：應納稅額=10/***1+5%****5%***出租業務***+25***其他業務***=25.48 萬元。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.48 萬元，即納稅人應繳納增值稅25 萬元。

　　2、假設該納稅人對出租商鋪業務選擇一般計稅方法計稅

　　同上，納稅人出租與機構所在地不在同一縣***市區***的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，該納稅人應在天津國稅部門預繳的稅款為：

　　預繳稅款=10/***1+11%****3%=0.27 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/***1+11%****11%***出租業務***+25***其他業務***=25.99 萬元。

　　由於納稅人在2013 年購買不動產，2016 年5 月，則沒有相應的不動產進項稅額抵扣。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.99 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.27 萬元，即納稅人應繳納增值稅25.72 萬元。

　　例14：與例13 類似，但納稅人出租的不動產為改革後取得的不動產。北京海淀區某納稅人2016 年5 月1 日購買了天津商鋪一層用於出租，購買時價格為555 萬元，取得增值稅專用發票，註明增值稅款55 萬元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10 萬元，自2016 年5 月開始收取租金。

　　假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問， 2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5月所屬期的增值稅應納稅額?應如何申報納稅?

　　分析：1、假設該納稅人為增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人出租改革後取得的不動產，適用一般計稅方法，其應在天津國稅部門預繳稅款：

　　預繳稅款=10/***1+11%****3%=0.27 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/***1+11%****11%***出租業務***—55*60%

　　***購入不動產分兩年抵扣，購進當月抵扣60%***+25***其他業務***=-7.01 萬元。

　　納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬元，可留待以後納稅期繼續抵扣。同時，納稅人在天津預繳的0.27 萬元稅款，也可以結轉下期繼續抵減。

　　2、假設該納稅人為增值稅小規模納稅人

　　增值稅小規模納稅人出租改革後取得的不動產，仍適用簡易計稅方法，其應在天津國稅部門預繳稅款：預繳稅款=10/***1+5%****5%=0.48 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/***1+5%****5%***出租業務***+25***其他業務***=25.48 萬元。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.48 萬元，即納稅人應繳納增值稅25 萬元。

　　例15：張三零售店為個體工商戶，位於北京市西城區，張三零售店名下擁有北京東城區住宅三套，購於2012 年，一直用於出租。月租金3.5 萬元。2016 年8 月，該個體工商戶其他業務的銷售額4.5 萬元。納稅人8 月份應如何計算納稅?

　　分析：1、假設納稅人需要預繳稅款

　　納稅人出租與機構所在地不在同一縣***市區***不動產，需要在不動產所在地預繳稅款。個人出租住房按照5%徵收率減按1.5%計算應納稅額。按照規定，該個體工商戶需在北京東城區預繳稅款：

　　預繳稅款=3.5/***1+5%****1.5%=0.05 萬元。

　　納稅人取得東城國稅部門開具的完稅憑證。

　　該納稅人8 月份應納稅額=3.5/***1+5%****1.5%***出租住房***+4.5/***1+3%****3%***其他業務***=0.18 萬元。

　　該個體工商戶應在9 月15 日前向主管國稅機關申報8月份應納稅額0.18 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在東城預繳的0.05 萬元，即納稅人應繳納增值稅0.13 萬元。

　　2、假設納稅人不需要預繳稅款

　　假設北京市國稅局決定，北京市納稅人出租北京市內的不動產，不需要預繳稅款，直接在機構所在地申報納稅。則該個體工商戶9月15 日前直接向主管國稅機關申報8 月份應納稅額0.18 萬元。

　　該納稅人8 月份應納稅額=3.5/***1+5%****1.5%***出租住房***+4.5/***1+3%****3%***其他業務***=0.18 萬元。

　　七、發票開具

　　《辦法》第十一條規定，小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請***。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請***。

　　《辦法》第十二條規定，納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。