房地產企業財務管理論文

　　財務管理工作在房地產企業管理工作中發揮這非常大的重要性，下面是小編為大家精心推薦的，希望能夠對您有所幫助。

　　篇一

　　淺論房地產企業的財務管理

　　摘 要：財務管理工作在房地產企業管理工作中發揮這非常大的重要性，但是財務管理卻存在較大的問題現狀，分析了房地產企業財務管理的財務特點，最後提出了房地產加強財務管理的措施。

　　關鍵詞：房地產 財務管理 制度

　　引 言

　　面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，提高經濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業的資金運作能力和未來發展潛力，主要取決於其財務管理的能力。企業財務管理能夠預見房地產企業面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業運作和管理的各個環節都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經濟指標不僅能衡量房地產企業正常執行情況，也是企業經營者進行專案決策的依據。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。

　　1.房地產企業財務管理存在的主要問題

　　1.1財務管理制度不健全

　　房地產企業在對待財務管理的態度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規範，制度方面也不夠健全。這主要是由於現今房地產企業的管理模式基本上是企業的所有權和經營權都高度集中，公司的投資者也身兼經營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由於企業財務管理制度不健全，導致房地產企業財務管理方面不能進行有效的監督;再者由於公司內部的員工裙帶關係，公司權力又高度集中，集權嚴重，經常出現越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。

　　1.2財務管理觀念及財務方法落後

　　由於房地產企業的所有權及經營權高度統一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過於高估，對風險過於低估，對風險認識不充分;缺乏資金時間價值的理念和動態性的觀念;財務評價方法單一靜態化。這些觀念導致一些專案出現回收時間過長和投資問題。

　　1.3財務管理的職能發揮不全面

　　財務管理為整個房地產企業管理制定戰略規劃，並對規劃的實施和過程控制同樣發揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發揮其作用。如前所示由於房地產企業的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對於目標控制功能更是沒有得到完美的體現，對於成為管理的決策依據功能也就弱化了。市場的經濟效益如果比較好，而房地產企業毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，專案的風險就會增大，控制難度就會加大。

　　1.4財務監控力度不到位

　　對於房地產企業，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業是事前無預算，事中流於形式，到最後只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流於年終檢視，這僅僅是財務對於經營工作的事後評估和業績考評，對於經營工作僅有積累經驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最後做總結，事前和事中控制監控力度不夠，很難保證財務管理的效果。

　　1.5財務管理資料考慮不全面

　　決策階段是整個專案最重要的階段，對於專案的投資估算關係重大，執行過程中的資金控制也是很重要的環節，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態性，也無相應動態管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。

　　1.6財務管理人員素質參差不齊

　　財務管理作為房地產企業最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業水平，但是前面提到由於房地產企業的投資者和經營者高度統一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環境下，這種人員構成和組織結構，很難發揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業的經濟效益。

　　2.房地產企業財務管理的特殊性

　　2.1財務關係複雜，管理難度大

　　房地產企業涉及諮詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。

　　2.2資金數額大、籌資任務重，財務週期長

　　房地產企業投入的資金數量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業具有較大的資金運作能力。房地產專案建設週期長，，中間環節複雜，房地產專案投資決策之後，取得土地，進行土地開發，房屋施工直到竣工交付使用經歷的時間長預算確定的難度大。

　　2.3開發風險大，投資決策分析要求高，責任重

　　房地產專案開發建設過程經歷時間長，投入的資金數額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經濟效益起決定作用，導致房地產企業具有較大風險。提高房地產企業的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業素質水平，財務管理資訊能夠較及時可靠的提供企業發展的所需資料，才能夠規避風險，減少風險損失。

　　3.提高財務管理水平的策略

　　3.1規範會計工作，強化預算管理水平

　　財務管理必須以企業財會工作作為基礎，並對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務資訊管理系統，它對企業進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。

　　3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利於提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業的經營管理中去，與企業發展產生一種共榮辱的使命感，企業為個人發展也提供了一種穩定長期職業規劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鑽研業務，積極參與企業的經營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業發展貢獻力量。房地產企業的財務管理要借鑑其他同類企業的先進管理經驗，以及國外同行的管理經驗，促進我國財務管理制度建設的進步。

　　3.1.2組織構建：在房地產企業內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。

　　3.2提高財務管理人員的素質及修養

　　在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業的發展及法律法規的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業知識的培訓，由於財務管理人員和房地產企業的特殊性，還需要加強其職業道德修養。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規章制度也要人來遵守。

　　3.3加強資金管理，提高資金利用效率

　　資金是房地產企業在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，排程合理。而房地產企業的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能徇私舞弊。為了避免出現為題，要確保原始票據的真實性，根據資金的實際收支情況，物資的發出和轉移情況填寫憑證，還要進行稽核把關，最後進行賬簿登記;實行經濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現賬實不符的情況，如果出現了，實際查處原因。

　　3.4減少企業經營中的主觀決策

　　在對房地產開發專案建設中，企業的財務行為要符合規範，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產專案投資大，切勿主觀決策，對專案造成不可挽回的損失。對於其他財務行為，也需按規範操作，以保證合理經濟效益。

　　3.5保證財務系統的執行力效果

　　企業最重要的競爭力就是企業財務系統的執行力。財務系統的執行力是將制定的戰略落實到實處的能力，是企業成功的必要條件。戰略目標和方向確定後，執行力度變為關鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在專案運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發揮各自的能力，充分發揮團隊的合力達到最好的效果。

　　結 語

　　綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的重點，是關係到企業長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業財務特點的特殊性，並制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業良好發展的步伐。

　　參考文獻：

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　　[4]張永明.略探房地產企業財務管理，經濟管理者[J].財經界，08,2009.

　　[5]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師，01,2010.

　　[6]吳彩珍.淺談我國民營房地產企業財務管理中的問題及治理對策.經濟師，08,2009.

　　篇二

　　房地產企業的財務預算管理

　　摘要：房地產企業的開發與運營需要大量的資金進行週轉，財務預算管理則是管理者依據市場前景和發展狀況對企業資金進行管理和運作的重要手段之一。儘管如此，由於各種不確定因素的影響，財務預算管理仍然具有一定程度的侷限性，所以對於房地產企業管理人員和財務人員來講，就應該從巨集觀經濟角度出發，及時、靈活地提高預算管理的客觀性、合理性，進而發揮預算管理工作在房地產企業中的重大作用。

　　關鍵詞：房地產 財務預算 管理

　　所謂預算，就是在企業依據財務狀況編制合理的、符合企業發展前景的財務企劃書。財務預算管理的成敗直接決定企業是否能夠持續發展以及財務狀況的正常執行。因此，基於財務預算管理的核心地位，企業應在其引領下，遵循合理規劃、統一部署、大膽設想、保守實踐等原則，規劃出一條實效性強的企業發展之路[1]。

　　一、預算管理在房地產企業的重要性

　　***一***有利於企業建立完整的管理模式

　　在當今經濟快速發展時期，企業的最終目的就是發展、增加利潤收入，而財務預算管理的主要任務則是幫助企業和管理者取得經濟變動的第一手資訊，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標。要想使房地產企業的利潤最大化，就要建立一套完整的財務預算管理模式、恰當對經營機制體系進行調整，整理規劃出一條以提高財務預算管理水平為主的企業管理之路。

　　***二***有利於企業降低經營風險

　　房地產企業的基本特徵主要是：運轉資金強大、消耗時限冗長、風險效能高漲等。這就需要一套全方位的規劃設計理念，在資金投資階段準確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經濟效益報告和投資企劃書，將房地產投資的風險降到最低。比如，現金是經濟學裡流動性最強的一項科目，已成為了財務預算的核心依據，精確的現金預算能夠為房地產企業亮起紅色訊號燈，為管理者提供充足時間進行整改，免受經濟風暴的侵襲[2]。

　　***三***有利於完善企業資金管理

　　合理科學的財務管理預算在房地產企業資金管理中處於不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機構批准貸款的主要依據;②是進行可行性探究和進行建設專案技術要點剖析的理論證據;③為任務企劃書中投資額的計算以及初步構想提供了核心依據。換言之，房地產企業的開發與工程的順利執行離不開財務預算管理的準確估量，企業管理者理財目的的實現更加離不開預算管理的指引。

　　二、目前財務預算管理在房地產企業中的缺陷與不足

　　***一***認識不透徹

　　房地產開發商對於全面實行財務預算管理工作的認知還不強烈，多數企業家仍然停留在經濟表層現象上，只在乎成本、費用的低消費，進而忽略了財務預算管理的重要性，究其原因在於缺乏對價值管理觀念以及系統管理觀念的理解和重視。同時，部分財務預算管理人員失衡地將重點放到了財務管理上面而看輕了其他部門的管理作用，把資金預算和專案企劃混為一談，單純地看作財務報表，所以就導致了其它管理部門對財務預算的模糊與陌生。

　　***二***管理體系不完善

　　房地產開發企業光是進行財務預算是不夠的，還要組建機制體系對其加以管理，沒有權威的機制體系對預算管理內容加以管制、協調和監督，就失去了財務預算管理的意義和價值[3]。比如，法人機構體系的不完善和對財務預算管理知識體系的欠缺等都會致使房地產企業開發的落後和停滯不前。因此，直面財務預算管理體系的漏洞才能更好的進行有針對性的完善，為房產企業的發展提供有力保障。

　　三、加強房地產企業財務預算管理的措施

　　***一***建立完整的預算管理體系

　　完整預算體系的存在能夠保守性的將投資風險降到最低，使房地產這樣一個龐大企業免受經濟風暴的侵襲。一套完整的預算體系應該包含四大程式：1、積極探索市場需求，瞭解房地產市場的經濟走向，迎合消費者的需求，探尋投資機會、開拓投資市場、降低投資風險，為財務預算提供真實市場資料，為準確捕捉動態經濟發展資料打下堅實基礎[4]。2、歸納整理採集的市場資料，對資金需求量進行準確估量。3、依據估量結果作出詳細計劃數和評估報告，便於對建設過程中投資額的掌控。4、在建設房產時，將實際金額耗用與評估報告相比較，靈活處理資料變動，將投資損失降到最低值。

　　***二***保證資金鍊的順利銜接

　　1、對於固定資產應該各司其職，涉及相關部門申請領取必要財務支出，費用申請部門也要與房產施工人員相分離。2、每筆資金的取得都要根據購貨合同等相關檔案證據證明實際資金的需求量，經不同部門的負責人員審查、監督，有效地進行財務預算管理的實施。3、在增設資金新支出的同時，折舊庫房相關落後設施以及閒置裝備，增加財務預算，完善資金管理制度[5]。

　　***三***加大預算管理的實施力度

　　房地產企業的財務預算經常會缺乏客觀性和理論性的有力證實，我們應杜絕延用以前年度資料標準決定新一年度的預算總值，而要根據實際情況和房地產市場實際前景，謹慎分析、歸納相關資料，對生產經營狀況進行深刻剖析，進而有助於財務預算管理的實施和經營活動的有機結合，達到提高經濟效益的目的。對於房地產開發企業而言，要深刻意識到銷售戰略的影響是十分重要的，要具有危機意識，樹立多個階段的預算指標，使其進行良好銜接，達到互補、互利的效果，最大程度上減少預算管理實施與經營活動的出入係數。

　　四、總結

　　各房地產企業應根據本企業的經濟狀況和自身特徵，使財務預算體系更加具體化、實際化。同時，在預算管理執行的過程中，不僅需要管理者的長遠眼光，更需要其多年累積的豐富經驗和閱歷，進而將資金運用掌控在一切經濟變動之中。

　　參考文獻：

　　[1]李榮錦，王珍.房地產企業財務風險及防範研究[J].會計之友.2010***12***：96

　　[2]李慧波.房地產業的財務風險及其應對措施[J].山西建築.2009***12***：220

　　[3]關濤.國內房地產企業財務風險及防範措施[J].經濟研究導刊.2008***18***：110

　　[4]陳霞.淺析企業財務風險[J].求實.2008***S1***：56

　　[5]林立偉.房地產企業財務風險評價研究[D].廈門大學2008：12