房地產開發與管理論文

　　房地產是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。下面是小編整理了，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　篇一

　　房地產專案的開發與管理

　　摘要: 房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。我國的房地產業已成為居民的消費熱點和推動國民經濟發展的經濟增長點。本文根據房地產的基本理論知識以及居民的消費要求、社會需求，對房地產開發與管理中存在的問題進行了分析，同時針對這些問題提出相應的管理措施。

　　關鍵詞:房地產;專案開發;管理

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

　　引言

　　房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，並具體構成各個產業部門。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，並形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。

　　隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革，正確的房地產的開發經營與管理理念已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。

　　2、房地產專案的開發

　　房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬於房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。所謂房地產開發，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》***以下簡稱《城市房地產管理法》***取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、週期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中佔居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的範圍越廣，程度越深，內容越豐富。

　　房地產開發的流程包括房地產開發公司的準備工作與行政審批部分。其中，房地產開發公司的準備工作是在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金;行政審批部分是根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：1***選址定點;2***規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3***初步設計及施工圖審查;4***規劃報建圖審查;5***施工報建;6***建設工程竣工綜合驗收備案。

　　近幾年我國經濟的高速平穩增長，居民的消費水平不斷提高，國際大的投資環境的改善使得國外更多的基金愈加關注國內的房地產企業，這些利好都使得當前的房地產行業充滿了發展機遇。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對於一個房地產專案的成敗起著關鍵的作用，如果不做實際的可行性研究，就會使房地產專案不能順利的進行下去，從而使房地產專案在開發中遇見很多問題。

　　為了使房地產專案順利的開發，我們應該注意：

　　首先，我們應該實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委託設計時應大力引進競爭的機制，以達到控制成本的目的。要通過設計招投標來選擇設計單位。必要的時候組織設計方案競選，根據設計方案的優劣，從中選擇能保證設計質量的設計單位。從而有利於房地產專案的開發及成本的控制。

　　其次，我們應該加強專業技術交流，針對每次房地產專案的實際進行限額設計。房地產專案成本的控制是要通過技術與經濟相結合的資料說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，同時要和技術水平和管理水平相適應。既不能誇大成本，也不應該因過多的降低成本而出現房地產開發過程中的偷工減料等問題。

　　再次，結合前面的稽核，選出合適的設計單位之後，我們也應該做好後期的監督工作，能夠確保用於房地產開發建築中的材料不能弄虛作假，使房地產專案的開發順利的進行。

　　3、房地產的管理

　　在確定了開發定位之後，在實施建設的過程中，房地產專案的管理又是佔了相當重要的地位，它直接關係到工程的進度、質量和造價，直接關係到專案開發成本的控制問題，更是直接影響到民生安全的問題。房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期的將房地產交付消費者使用，並節約造價以獲取高額利潤，均依靠房地產開發專案的管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的專案管理顯得尤其重要。

　　現行的房地產專案管理模式，可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。其中，部門制專案管理按照專案開發流程，一般設定開發、工程、財務、裝置材料、銷售、辦公室等部門。公司制專案管理，多從事單一專案的運作。我國房地產開發企業的專案管理歷史較短，缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。我們將分析我國房地產開發專案管理存在的問題，並提出如何改進和完善專案管理模式，提高房地產專案管理水平。

　　我國房地產開發專案管理存在的問題主要包括：業主方專案管理中的問題以及委託監理存在的問題。業主方專案管理中的問題是由於專案實施的一次性，房地產開發企業大部分屬於專案公司，使得業主方自行進行專案管理往往存在很大的侷限性，專案管理缺乏系統的管理模式與經驗。委託監理存在的問題是因為權責不明，責任不清。房地產開發採取委託監理與業主方專案管理並行的管理模式，僅將施工階段委託監理。但是建設專案監理缺乏獨立性、公正性。另外，建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位釋出指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心，使我國房地產開發專案管理存在問題。

　　房地產專案管理措施：***1***房地產專案管理中的成本控制：成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最後的房屋銷售以及管理費等都可以通過採取合理的措施來降低成本。另一方面我們要尋找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。***2***房地產專案管理中的進度控制：房地產開發專案涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作、建設階段、租售階段。做好房地產專案的進度管理，就應在這些環節上做好時間上的安排。***3***完善監理制度，提高監理水平。適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭;加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場;拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理;加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。***4***明確監理單位與建設單位、承建單位的關係。***5***對提供的材料進行質量控制，監理單位應參與材料招標的資質審查，避免不合格材料參與競標。對進場材料，建設單位應該嚴格按供貨合同與質量檢驗標準進行質量檢驗。

　　5、結語

　　我國的房地產業已成為居民的消費熱點和推動國民經濟發展新的經濟增長點。本文結合我國房地產開發經營與管理，聯絡房地產開發經營與管理有關的基本知識，在房地產開發與管理在應用中存在的問題進行了明確的分析，並且本文提出了針對相應問題的解決方案;從而使房地產專案的開發得以順利的進行以及達到現代房地產業的要求。

　　參考文獻：

　　[1] 陳建敏.房地產開發經營與管理[M].北京大學出版社，2009***9***

　　[2] 李清立. 房地產開發與經營. 2011***10***

　　[3] 李珊珊.淺析房地產開發專案的風險與管理 2008 中國科技資訊

　　[4] 汪輝.房地產專案的開發與管理 2008 山西建築

　　[5] 中國房地產估價師學會. 房地產基本制度與政策[M] . 北京: 中國建築工業出版社, 2005

點選下頁還有更多>>>