什麼是資產評估假設?

General 更新 2024-06-15

資產評估的假設包括哪些

資產評估的假設有以下幾種：

1、交易假設

交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，它是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。為了發揮資產評估在資產實際交易之前為委託人提供資產交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產評估得以進行，利用交易假設將被評估資產置於“交易”當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。

交易假設一方面為資產評估得以進行“創造”了條件；另一方面它明確限定了資產評估外部環境，即資產是被置於市場交易之中。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。

2、公開市場假設

公開市場假設是對資擬進入的市場條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假說明或限定。公開市場假設的關鍵在於認識和把握公開市場的實質和內涵。就資產評估而言，公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一個有自願的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自願的、理智的，而非強制的條件下進行的。

公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件，在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約並由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

公開市場假設是資產評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照。公開市場假設也是資產評估中使用頻率較高的一種假設，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。

3、持續使用假設

持續使用假設也是對資產擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或說明。持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用；二是轉用續用；三是移地續用。在用續用指的是處於使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生後，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。轉用續用則是指被評估資產將在產權發生變動後或資產業務發生後，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。移地續用則是說被評估資產將在產權變動發生後或資產業務發生後，改變資產現在的空間位置、轉移到其他空間位置上繼續使用。

4、清算假設

清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算假設首先是基於被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處於被迫出售或快速變現的狀態。

由於清算假設假定被評估資產處於被迫出售或快速變現條件之下，被評估資產的評估值通常要低於在公開市場假設前提下或持續使用假設前提下同樣資產的評估值。因此，在清算假設前提下的資產評估結果的適用範圍是非常有限的。當然，清算假設本身的使用也是較為特殊的。

資產評估中為什麼會存在假設？適用於資產評估的假設有哪幾種

一、資產評估的假設

資產評估的假設中最重要的基本假設有：交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設。

（一）交易假設

1.含義

交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

2.意義

（1）為資產評估得以進行創造了條件。

（2）限定了資產評估的外部環境：資產是被置於市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產評估。

（二）公開市場假設

1.含義

（1）公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。

（2）公開市場的含義

指充分發達與完善的市場條件，是一個有自願的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙發的交易行為都是在自願的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進行的。

（3）公開市場是有範圍的，可以根據實際評估業務確定其範圍。

（4）資產的交換價值受市場機制的制約並由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

2.使用條件

凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產，都可以考慮使用公開市場假設進行評估。

3.意義

其他假設（持續使用假設和清算假設）都是以公開市場假設為基本參照。

（三）持續使用假設

1.含義

持續使用假設首先設定被評估資產正處於使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。

2.使用條件

持續使用假設是在一定市場條件下對被評估資產使用狀態的假設，其評估結果使用範圍常常使用限制的，他只對特定的買者或者賣者是公平合理的。

3.分類

該假設細分為三種情況：

在用續用；轉用續用；移地續用。

（四）清算假設

清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。

清算評估值通常要低於公開市場假設和持續使用假設前提下同樣資產的評估值。

資產評估的假設有哪些？最重要的是什麼？為什麼？

一、繼續使用假設

從資產評估角度看，繼續使用假設是指資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。對這類資產的評估，就要從繼續使用的假設出發，不能按資產拆零出售零部件所得收入之和進行估價。

二、公開市場假設公開市場是指發達與完善的市場條件。公開市場假設是基於市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣，不論資產的買者或賣者都希望得到資產最大最佳效用。所謂最大最佳效用是指資產在可能的範圍內，用於最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產的最大最佳效用可以是現時的，也可以是潛在的。在評估資產時，按照公開市場假設處理或作適當調整才有可能使資產收益最大。資產的最大最佳效用，由資產主體；具體特定條件以及市場供求規律所決定。

三、清算（清償）假設清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或以拍賣方式在公開市場上出售。這種情況下的資產評估具有一定的特殊性，適應強制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產評估價值大大低於繼續使用或公開市場條件下的評估值。在資產評估中，由於資產未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續使用假設前提下要求評估資產的繼續使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產的清算價格。因此，資產評估人員在評估業務活動中要充分了解、分析、判斷、認定被評估資產最可能的效用，以便得出有效結論。

資產評估的假設包括哪些

河南正信聯合資產評估事務所成立於2007年，公司位於省會鄭州，金水區農業路22號，地處鄭州市經濟繁華地段，北臨北環、東臨鄭東新區，註冊資金100萬元人民幣，是經河南省財政廳批准設立的專業從事各類單項資產評估、企業整體資產評估以及市場所需的其他資產評估的事務所。

資產評估假設開發法屬於什麼方法

一、假設開發法的基本思路、適用範圍、基本公式(掌握)

基本思路

假設開發法又稱剩餘法、到算法、預期開發法

假設開發法是將被估房地產開發後的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤後，依據該剩餘值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用於待開發土地價值的評估。

適用範圍

待開發土地的評估

將生地開發成熟地的土地評估

待拆遷改造的再開發房地產的評估

基本公式

地價+建築費+專業費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價

地價=預期樓價-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

例題：運用剩餘法評估房地產價格，其適用範圍主要是（）。

A.待開發土地 B.已開發建築完成的土地

C.將生地開發為熟地 D.待拆遷改造的在開發土地

答案：ACD

二、操作步驟

調查房地產的基本情況（限制條件、位置、形狀、大小、利用要求、權利狀況）

確定被估房地產的最佳開發利用方式

預測房地產售價

1.對於出售的房產―採用市場比較法確定開發完成後的房地產總價。

2.對於出租的房地產，如寫字樓等――收益法

(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的淨收益;

(2)再採用收益法將所有的淨收益折現得到房地產的總價。

估算各項成本費用

1、估算開發建築成本費用―建築費

2、估算專業費用―通常按建築費的一定比例計

3、確定開發建設工期，估算預付資本利息

(1)利息的計算採用複利

(2)預付地價款的利息

已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】

(3)建築開發費和專業費的利息

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;

②期初一次性投入：全期計息;

③均勻投入：計息期為開發期的一半;

④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩餘佔用期間;

⑤建設竣工以後的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。

4、估算稅金―一般以建成後房地產總價的一定比例計算

5、估算租售費用―包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算

確定開發商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。

估算待估對象價值

例題：土地使用權評估的假設開發法中，計算利潤是基礎是（）

A.地價+建築費 B.地價+建築費+利息 C.地價+建築費+專業費+利息

D.地價+專業費+建築費答案是：D

例題：用剩餘法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（）計算。

A.整個開發建設工期 B.開發建設工期的一半 C.整個空置期

D.空置期的一半答案是：A

例題：應用假設開發評估地價時，從房屋預售價格中應扣除的費用項目有（）。

A、徵地費用 B、建築總成本 C、利潤 D、稅金 E、利息答案：B、C、D、E

例題：被評估對象為一宗待開發的商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建築面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建築面積為1900平方米。

評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：

⑴將......

資產評估假設的本質是什麼

資產評估假設的本質：評估結論成立的前提。

簡要說明資產評估的假設有哪些

資產評估的假設的假設如下：

（一）一般假設

1、交易假設

交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。（離開了市場，則不能形成價值。）

2、公開市場假設

公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便於對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。（只有大家信息對稱，價值才是公允的）

3、資產持續經營假設

資產持續經營假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。（相對應的還有清算假設，則所採用的評估方法就有所不同）

（二）特殊假設