掛牌出讓方式的意義?

General 更新 2024-05-16

招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的意義表現

《規定》公佈實施的重要意義主要表現在兩個方面：一是有利於從制度和源頭上保證土地使用權出讓工作的廉政建設。土地是國家和社會最大的資源和財富，是生產要素市場中價值最高的資產。對經營性國有土地使用權的出讓審批如果不嚴格規範，容易滋生腐敗。一些腐敗分子利用職權搞權錢交易和暗箱操作，攫取鉅額地價差額，造成了土地資產的嚴重流失，破壞了黨風廉政建設。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權，有利於遏制權力進入市場，減少人為因素對資源配置的干預和不合理控制，從源頭上遏制腐敗行為的發生。二是有利於按照市場經濟的要求，健全土地市場規則，建立公開、公平、公正的資源性資產配置的新機制。雖然我國在土地市場建設方面取得了顯著成績，但是也存在著不少問題，如競相壓低、減免地價吸引投資；經營性房地產項目用地採取協議出讓方式供地，劃撥土地大量非法入市等。如果不遏制這些行為，統一規範、開放有序的土地市場難以形成。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權，不僅能夠實現國家土地資產的最大效益，而且能夠提高政府供地的市場化程度，促進規範統一的土地市場的建立和完善。

出讓的其它含義

土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔等幾種，土地劃拔和土地出讓是房地產開發的主要形式，兩種形式都可以辦理《國有土地使用證》，但也有一些差別。出讓土地上的房屋有具體的使用年限，住宅用地到期後將自動續期，但到期後是否需要繼續交費、如何交費等問題目前尚未最終確定。如果國家徵用此類土地上的房屋，將根據土地出讓的剩餘年限，結合當時的地段價值，做相應補償。而劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，只需交納0．5元/平方米的手續費，無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，如果做個人抵押按揭時需要擔保，但出讓的土地證就不需要。以劃拔方式取得的土地，沒有具體的使用年限，只要地上物不滅失、國家不徵用，土地使用權就存在。但劃拔土地上的房屋在轉讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉讓審批手續，補交手續費。目前，此類情況均為房改房、集資房、解困房等政策性房屋。國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。國有土地使用權出讓可以採取下列方式：（一）協議；（二）招標；（三）拍賣。（四）依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省自治區、直轄市人民政府規定。

公司發行股票掛牌上市的意義

公司上市對於企業的發展來說具有極其重要的戰略意義，表現在以下幾個方面。

1、融資效應

現在中國有大量的閒散資金在證券市場，公司上市，可以便利地運用各種融資工具。企業上市後的融資方式很多，主要有配股、增發、可轉換公司債券等。公司上市後企業品牌提升，銀行貸款等間接融資也更為便利。為企業今後的資本運營如收購兼併等業務的開展奠定堅實的基礎。

上市公司對銀行具有非同一般的吸引力，企業得以更高的效率、更低的成本融資。上市不僅有助於企業再融資，而且有助於企業通過併購做大做強。

2、財富效應

世界500強，沒有一家不是上市公司。以微軟為例，微軟創立於1975年，上市前的1985年，其總收入為1.62億美元。1986年3月，股票發行上市為其增值擴張創造了良好的外部條件。現今，微軟已成為世界上最有價值的公司之一，其市值一度突破5000億美元。

3、廣告效應

企業能上市本身就是其公司質量、競爭力優勢得以體現的說明；成為公眾公司，大大提高知名度（媒體給予一家上市公司的關注遠遠高於私人企業，獲得名牌效應，積聚無形資產（更易獲得信貸、管理層個人名聲、吸引人才）；其次中國境內具有近8000萬的投資者，關注的受眾面廣；有利於擴大消費者、供應商、合作者對公司品牌的認同；有利於爭取當地政府的支持，便於公司在異地進行合作、擴張；有利於吸引人才。

上市與非上市企業的品牌價值是不可同日而語的。企業上市，將為業務發展帶來有力的支持，為吸引人才提供更高的平臺。

4、競爭效應

從產業競爭角度來講，一方面上市可以支持企業更高速地成長以取得在同行業領先的時機，另一方面，如果同行競爭者均已上市，企業同樣需要充足資本與競爭對手對抗。

5、經營安全效應

企業可以獲得的安全性。企業通過上市籌集的充足資本可以幫助企業在市場情況不景氣或突發情況（如本次宏觀調控）時及時進行業務調整或轉型而不至於出現經營困難。此外，上市公司還獲得更強的政治影響力，在某種程度上增加在不確定環境下企業經營及其領軍人的安全性。

6、治理結構改善效應

企業要上市，必須符合相關標準，全面實行現代化企業管理制度。這就促使企業規範內部治理結構，適應規範的“三會”制度、獨立董事制度等各項作為現代企業必備的規章制度，大大提升企業的管理水平。

總之，上市可以實現企業資產的證券化，大大增強資產流動性，公司股東和管理層可以通過出售部分股權等獲得鉅額收益。上市後公司併購的手段得到拓寬，可以發行股票將上市股份作為支付手段進行併購。對於那些希望通過併購獲得成長的企業來說其重要性是不言而喻的。

土地使用證的性質“劃撥”和“出讓”有什麼區別和意義?

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑藉土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。（2）取得的土地使用權是有期限的。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

土地使用權出讓程序:

由於土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。

協議出讓土地使用權的程序是：

（1）用地者向政府申請取得出讓土地使用權。

（2）用地申請經政府同意後，用地者與政府協商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致後，草簽土地使用權出讓合同。

（3）土地使用權出讓合同草簽完畢後，持有關材料，按審批管理的規定報有批准權限的政府批准出讓土地使用權。

（4）土地使用權受讓人按合同約定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權。

（5）辦理土地登記的有關手續。

招標出讓土地使用權的程序是：

（1）準備招標文件，如招標書、投標書、土地使用和規劃條件等。

（2）發佈招標公告。

（3）有意受讓人辦理競標手續。

（4）政府確定中標人並簽訂出讓合同。

（5）中標人按合同約定支付出讓金並辦、理土地登記手續。

拍賣土地使用權的程序是：

（1）準備拍賣文件。

（2）發佈拍賣公告。

（3）有意受讓人索取有關文件，辦理競投手續。

（4）在指定地點、時間競投。

（5）簽訂出讓合同。

（6）支付土地出讓金，辦理土地登記手續。

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

根據國家有關政策，目前，對國家投資的黨政軍機關、行政事業單位辦公用房、普通住宅建設用地、公共設施、公用事業和國有工業等建設用地，繼續採用劃撥方式供應。私立的學校不能享受劃撥政策。

為什麼說控制性詳細規劃編制對國有土地的出讓和轉讓意義重大 20分

土地利用規劃是土地管理中的一個極為重要的問題.

土地管理的目的就是有效利用和節約土地,使這項不可再生資源能長期為經濟發展和人民生活提高發揮作用.

要達到這個目的,客觀上就要求對土地利用作出規劃.土地利用規劃是實現土地管理職能的必不可少的手段,沒耽土地利用規劃或者沒有科學的土地利用規劃,就會導致土地管理職能的缺失和整個管理工作的失敗.從而嚴重影響經濟的持續發展和人民生活水平和質量的不斷提高,最終影響國家的基本國策的貫徹和落實.

因此從綜合的角度來講,土地利用規劃是土地管理的中心內容,是土地管理職能得以實施的重要手段,也是實現土地管理目標的的前提.

房地產開發商建設用地上面寫出讓這是什麼意思？ 50分

出讓並非是一個嚴格意義上的法律概念，因為房地產開發項目本身並不直接具有財產內容或直接表現為一種可交易的財產，只能說房地產開發項目的主體擁有著以土地使用權為核心的多種權利。因此，房地產開發項目的轉讓，就是項目原業主所擁有的與項目有關的各種權利的總體移轉。而該項權利中土地使用權是核心，而且土地使用權的移轉必然帶動其他相關權利的轉移。因此，房地產開發項目轉讓的實質，就是土地使用權的轉讓。反而言之，土地使用權的轉讓，也必然帶動房地產項目的轉讓。土地使用權和房地產項目不可能分別轉讓。

正因為房地產開發項目轉讓的實質就是土地使用權的轉讓，因此我國《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：“轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，而該兩條內容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權的轉讓而設定的條件。

根據上述第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，在轉讓房地產項目時應當符合以下兩個條件：

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

如果房地產項目的轉讓欠缺上述兩個法定條件，將會產生怎樣的法律後果？

首先，從我國《城市房地產開發經營管理條例》及《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導致房地產項目的轉讓不能為相關行政管理部門認可，不能完成項目轉讓所需的相關手續的變更，受讓方不能獲得土地使用權，也不能獲得房地產項目。也就是說，該轉讓房地產項目的行為不能得以完成，項目轉讓合同的目的不能實現。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關於兩個條件的規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關於合同無效情形的規定，我們可以得出一個似乎非常明確的結論，即：關於房地產項目轉讓的兩個條件的規定屬於行政法規的強制性規定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規的強制性規定，在此情形下籤訂的房地產項目轉讓合同則應當屬於無效的合同。這一觀點在2004年以前的司法實務中基本上得到了各級法院的普遍認同。直到2004年，才有個別法院的相關判例對此試探性地提出了不同見解。而最高人民法院在2005年8月發佈的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現行的物權變動模式，第一次明確顛覆了這一觀點。根據《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關規定，房地產項目的轉讓，如果欠缺上述第一項條件，即未取得土地使用權證書（未付清土地使用權出讓金僅僅是未取得土地使用權證的原因，就土地使用權的處分而言，處分人是否付清出讓金並無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產項目的轉讓將構成無權處分，形成效力待定的效果。因為，房地產項目的轉讓就是土地使用權的轉讓，轉讓方應當首先擁有針對某特定地塊的土地使用權，方能轉讓該權利，否則其訂立項目轉讓合同或土地使用權轉讓合同的行為就屬於無權處分行為；而土地使用權作為一種不動產物權，擁有該物權的表徵就是取得了相應的土地使用權證書。因此，轉讓方在取得土地使用權證書之前訂立轉讓合同的行為，便構成無權處分的行為，“該轉讓合同為效力待定的合同”。其效力的補正條件為：轉讓方在當事人向人民法院起訴前取得了土地使用權證書，否則，該轉讓合同將成為一個無效合同。如果欠缺上述第二項條件，即未達到一定的投資開發條......

權利性質出讓什麼意思

每個中國公民，都有兩種法律意義上的權利。一個是人權（也就是民權）是天賦授予。任何人和任何機構都不能剝奪。且受到中國法律保護，（注：憲法及法律相關的很多法律都是在保護民權。圍繞此權做出很多法律規定）再就是政治權利。是公民有此權利後，可以參與政治活動以及政治管理。（舉例：政治活動，選村長。政治管理，國家主席等等行政職位）權利出讓，是指讓他人代自己行使自己的權利。比如選村長你不在，可以讓人代為投票。這其中若有金錢交易。就是權利性質出讓。在就是公司法人出讓。如果我是法人，我把公司出讓給你，而我卻不找你要相應的報仇。而你實際上也無法管理公司。這就是性質上出讓了，但實際上沒有出讓。等等等……

新四板掛牌上市有什麼意義？

新四板掛牌的意義主要是意味這企業邁入了資本市場，可以藉助資本市場發展企業。其掛牌的好處有：

1、享受政策性紅利

據2016年12月最新消息，中國證監會已經制定完成對區域性股權市場的監管規則，預示著四板在中國多層次資本市場中會佔據愈加重要的地位，更是對中國上千萬中小微企業的實在利好，可以實實在在享受到更多資本政策紅利。

大部分當地政府對企業掛牌會分別給予股改補貼、掛牌獎勵、技術改造補貼、土地政策、稅收返還等多種扶持政策。

2、轉新三板或IPO(創業板、中小板、主板)

從掛牌發展到上市，是企業資本運作的終極目標，也是企業家實現人生價值和財富夢想之路。

3、企業展示服務

企業可展示的信息包括但不限於公司基本信息、股東情況、競爭優勢、產品與服務、行業發展狀況、管理團隊、發展規劃及融資需求等信息，發掘融資機會。

4、拓展融資渠道

中小微企業融資難表現在銀行貸款高要求、民間借貸高成本、場內資本市場高門檻，高費用;而掛牌後，可以面向廣大投資者進行包括私募股權融資和私募債券融資在內的多種融資方式。

5、企業資本增值

掛牌後，通過估值報價服務，企業的整體價值得到提升，進而實現股東的財富增值。

6、企業價值變現

掛牌前，企業缺錢需要通過各種手段去貸款、借款等。掛牌後，企業的股權可以在交易中心合法的買賣轉讓，企業可根據需要出售一部分股權變現。

7、提升品牌價值

掛牌儀式可實現企業品牌傳播，同時企業可以通過交易中心全面、充分地向廣大機構投資者展示自身優勢和亮點，實現企業品牌增值。

8、增加信譽等級

掛牌後將會提高公司信用評級，增加銀行授信額度。

9、規範企業管理

通過掛牌構建規範的企業現代化治理結構，為IPO做好準備。

10、擴展企業人脈

掛牌新三板有什麼價值或意義？？？？？不懂新三板！求解！

新三板的價值在於：

(1)將公司的股權標準化

新三板改制過程實際上將公司變為一家達到資本市場最基本要求的一家企業，因此相比非掛板公司，如果有上市公司來收購，新三板公司的財務數據是真實的，基礎工作也基本做好，相比之下信息不對稱的風險其實小得多。

(2)有一定的融資能力

有不少機構告訴企業，上三板就能股權融資就能貸到款，股東還能股權質押融資，而現實往往沒那麼美好。誠然，新三板的融資案例很多，也不乏數十億的大宗融資，但是融資能力還是取決於企業自身的經營狀況而不是上沒上三板。三板對於融資的額度和成本無疑是有幫助的，但是不意味著很差的企業以寬鬆的條件掛板以後就一定能融到資。

如果企業本身情況較好，可以通過定向增發的方式發行股票籌集資金，部分概念較為先進，經營狀況良好的企業受到的追捧程度不亞於主板和創業板市場，但畢竟是少數。

(3)提供價格發現

當然對於那些已經基本達到創業板的法定條件，甚至更高的企業，三板提供的估值溢價毫無疑問是有價值的。非三板企業的上市公司併購對價一般都在15倍以下，少數較好行業高一些，而三板公司被併購的對價是明顯高於同行業非掛板公司的。

做市商對於公司整體估值的提升更為明顯，一方面是因為做市是要券商真金白銀投資企業的，篩選非常嚴格，隱含了券商的聲譽保證。另一方面是做市提供了新三板所稀缺的流動性：想買就能買，想賣就能賣。而流動性毫無疑問也是有價格的。

因而上述的估值提升大大提高了股東持有股份的收購價值。這裡說一句題外話，以市值衡量的財富實現方式不是股東把股票全部拋掉，如果這麼做的話股票會被砸到白菜價，市值指的是如果外部投資者要收購這家公司所需要的價格。

因此公司的整體收購對價也提高了，對於一些小而精又想賣身的企業，三板毫無疑問是有價值的。

(4)提升知名度和投資者能見度

當一家企業登陸三板時，它獲得的是券商、會計師、律師和股轉公司的隱藏信譽保證，投資者的尋找上面也會更為便利。由於公司的信息已經在一個全國性平臺上面進行展示，因而公司在經營情況良好的前提下，尋找投資者毫無疑問是有優勢的。而且就我個人目前所知，已經有不少券商的資管子公司或者基金開始募集新三板投資基金，針對三板企業進行精選投資。未來也許三板公司的融資功能確實可以的得到提升。

另外，由於公司在一個全國性市場展示了自己，對於企業形象和員工的認同都是有幫助的，這個比較虛就不展開敘述了。

(5)作為IPO的檢驗

可以通過新三板的全過程檢驗公司團隊，檢驗中介機構服務水平，看看市場對公司的認知程度。新三板掛牌的企業相對非掛牌企業來說，在審核的力度上肯定會有所不同，尤其是未來審核下方交易所之後。

至於轉板通道，我建議非互聯網企業不要太把這個當一回事，很難。

新三板的未來

新三板之前，中國的民營企業主要分為兩種，上市企業和非上市企業。上市企業的融資便利性，公司的股權支付價值(股權激勵和併購)，人才的認同程度在同等經營情況下都遠遠高於非上市企業，這種鴻溝也是導致造假上市的一個重要誘因。

而新三板提供的是一種多樣化、多層次的資本市場路徑，可以通過新三板這個大的市場一步步向上升級，從協議轉讓到做市轉讓，再到未來的競價交易。每一步都會得到漸進的提升和發展，樂觀地說，如果競價交易板塊的投資者准入門檻降低到5~10萬元的量級，那麼可以說和創業板的區別也不大了。