房地產評估目的有哪些?

房地產估價目的是什麼?

房地產估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、徵地和房屋拆遷補償、房地產分割合併、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種 房地產目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、徵地和補償、房地產分割合併、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價(如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合併兼併等);估價結果的價格類型也可分為底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、徵用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。

按估價目的分類房地產估價有哪幾類？

1土地使用權出讓價格評估；2.房地產轉讓價格評估；3.房地產租賃價格評估；4.房地產抵押價值評估；5.房地產保險估價；6.房地產課稅估價；7.徵地和房屋拆遷補償估價；8.房地產分割、合併估價；9.房地產糾紛估價；10.房地產拍賣底價評估；11.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；12其他目的的房地產估價。

房地產評估業務中一般有哪些類型

1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估； 2、企業改制、上市、資產重組、聯營、兼併、合併、破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價； 3、房地產抵押價值評估； 4、專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估； 5、徵地和房屋拆遷補償評估； 6、房地產轉讓價格評估； 7、房地產租賃價格評估； 8、房地產分割、合併估價； 9、房地產拍賣底價評估； 10、房地產課稅價格評估； 11、房地產保險評估； 12、其他目的的房地產評估。

房地產評估從哪些方面進行

不同的項目有不同的評估方法。這麼問有點寬泛了。

基準價格是首先要確定的

之後是房屋結構，內部裝修。這三項是最基本的

估價方法有4個

市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用範圍寬，簡單明瞭，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用範圍。採用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。

第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房閥產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也......

實踐中給房地產進行估價，主要都有什麼目的呢

房地產經濟在國民經濟中佔有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起槓桿作用。因此，合理地評定房地產價格，對於促進國民經濟的發展具有重要的現實意義。

（一）、改革開放形勢需要房地產價格評估

改革開放，搞活經濟政策使我國的面貌發生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經濟的發展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經濟來組織社會主義經濟活動，市場機制的調節作用日益增強。房地產是人民必需的生活資料，又是各行各業不可缺少的生產資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產交換問題，急需房地產價格評估。

例如：企業產權轉移需要房地產價格評估。改革企業管理體制，增強企業活力是經濟體制改革的中心環節，而推動企業橫向經濟聯繫發展，是搞活企業的重要內容。建立企業產權轉移市場，通過產權轉移，促進企業橫向經濟聯繫的發展，形成新的企業組合，推動新的企業群體、企業集團的興起。但是產權轉移意味著權利發生變化。為維護企業間的利益，在產權轉移前應評估其價格，使聯合的各方在對等條件下進行合作。有些城市已開始擬訂企業產權轉讓試行辦法，通過立法使產權轉移納入法治軌道，並促進企業橫向經濟聯繫和發展。

有償使用國有土地，需要進行房地產價格評估。城市土地屬國家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經濟條件下土地所有權不能進入市場並不妨礙土地使用權進入市場，成為買賣對象。武漢、天津、上海，廣州、深圳、廈門等市先後制訂了土地使用權有償出讓和轉讓的辦法，這說明我國已開始改革無償，無期使用城市土地制度。廣州市在近幾年來採用招標、議標方式有償出讓土地使用權。

1989年5月頒發了《廣州市城市國有土地使用權有償出讓和轉讓試行辦法》；

1993年6月正式頒佈《廣州市國有土地使用權出讓金標準》。

（二）、房地產價格評估是房地產業發展的需要

我國現正處於社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經濟占主導地位。隨著商品經濟的迅速發展，房地產作為商品來經營，使沉默近三、四十年的房地產業又活躍起來，並發展成為我國的一個新興行業，開始納入社會主義商品經濟運行軌道。但是房地產業的發展除取決於國家對房地產業的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善於經營、管理的人才。然而，目前我國房地產價格評估隊伍就其數量上、質量上都適應不了房地產業的發展需要。因此迅速培養房地產價格評估人才是發展房地產業的當務之急。

（三）、穩定房地產市場的需要

房地產商品的交換構成了房地產市場。隨著經濟體制改革的深化，國內外投資者對房地產的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產市場開始出現興旺景象。為使房地產市場健康發展，必須加強房地產市場管理。

市場管理的核心是對價格的調控與管理。合理確定房地產價格對於安定人民生活，穩定市場物價有積極的現實意義。國家物價的管理通過宏觀經濟調控指導各地區，部門做好市場物價管理監督工作。各地區、部門貫徹執行國家的物價方針政策和法規，負責本地區，部門的價格管理和綜合平衡工作。

各市房地產交易所是代表地方政府主管房地產交易的職能部門，加強房地產市場管理主要是加強房地產交易市場管理。因此，搞好房地產價格評估工作，是加強管理穩定房地產市場的需要。

（四）、法律實施的需要

社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權力機關制訂建立起來的法律制度和執行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準則，它對於保衛社會主義，鞏固社會主義經濟制度和保障社會主義經......

房地產估價的特點和本質包括哪些方面？

房地產估價需要專業人員按照嚴謹的程序對房地產價值進行綜合分析評估。房地產估價不是簡單的價格判定，它有不同於普通物品估價特點。房地產估價特點或本質概括起來有五個方面：（一）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格中國在20世紀80年代開始恢復房地產估價活動時，為了避免與傳統政治經濟學中的價值內涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產物的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而採用了“價格評估”的稱謂而未採用“價值評估”的稱謂。價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成並且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現實中由於定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關係和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學、準確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便於對外交流溝通，應當強調房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。（二）房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價估價與定價（pricing）有本質不同。估價是提供關於價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。交易當事人出於某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低於或高於房地產的價值。例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。至於私人之間的讓利交易就更不用講了。（三）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證估價行業外的人通常認為，估價機構和估價師提供的評估價值，應是在市場上可以實現的。否則，估價機構和估價師應當賠償由此造成的損失。實際上，房地產估價是房地產估價師以“房地產價格專家”的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但並不意味著估價機構和估價師可以不負任何責任。可以把估價專業意見的作用分為性質不同的兩類：一是諮詢性或參考性的；二是鑑證性或證據性的。為估價委託人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委託人自己使用，例如評估投資價值為委託人確定投標報價提供參考，估價報告是一種“私人產品”，這種估價通常是屬於諮詢性或參考性的。為估價委託人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委託人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關聯交易提供參考依據，估價報告具有“公共產品”性質，這種估價通常是屬於鑑證性或證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑑證性或證據性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大於在起著諮詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。（四）房地產估價都有誤差但誤差應在合理範圍內從估價行業外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對於為交易提供價值參考依據的估價，評估價值是否正確還應當用事後的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產生了估價準確性的問題。（五）房地產估價既是科學也是藝術正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠......

房地產估價目的有哪些? 5分

1:確定被拆遷房地產補償金額

2:貸款抵押作價

3:房產過戶時計算契稅.手續費.土地轉讓費等釘 4:中介公司評估是為了看房屋現市場價以便收購

房產評估公司主要是做什麼的？

主要有以下四種業務評估：

1.一般估價業務： 抵押估價、轉讓、租賃估價、投資、收購估價、 司法鑑定估價、 糾紛估價、資產處置估價、分割、合併估價、險估價、拍賣估價、房地產損害賠償價值估價

2.房屋質量缺陷損失估價：包括房屋實體質量缺陷估價、功能質量缺陷估價、環境質量缺陷估價等 出讓、土地使用權出讓底價估價、規劃變更調整地價款評估、協議出讓價格評估

3.稅收估價：包括土地增值稅、契稅、房產稅等 房地產徵收（拆遷）估價

4.房地產投資信託基金物業評估：包括信託物業狀況評價、信託物業市場調研和信託物業價值評估、投資性房地產公允價值計量估價、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價、資產估價、城鎮土地分等定級及基準地價評估、估值專業諮詢、培訓

望採納

房地產轉讓目的的評估與企業價值評估採用成本法情形下涉及的房地產評估有什麼不同？

評估的不同來源幾個評估的基本要素，現在的目的都是轉讓，但評估的價值類型如果也都是市場價值的話，那就沒什麼不同

要關注的點可能有些不同，比如評估房地產的時候就是單單評估房地產的市場價值，但在進行企業價值評估的時候，可能還要關注這個房地產身上的負債，也許有沒付清的款項，應該記在負債方。

總體來說，企業價值評估是基於企業整體的思路，房地產評估只要看這個房地產

哪些情況需要進行房產估價？

魏國鵬律師解答：您好，在二手房交易時，需要做二手房評估的情況有以下五種： 1、二手房價格明顯過低時需要房地產評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。 2、買賣雙方認為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委託評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不瞭解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。 3、申請抵押貸款時需要房地產評估。向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。 4、發生房地產糾紛時可能要進行評估。