高層住宅選擇分析?

所謂“登高望遠”,在高層住宅剛剛興起的時候,購房者們大多以住高層住宅為榮。但隨著高層住宅的遍地開花,當客戶群體開始真正認識這一產品並仔細比較的時候,不是所有的高層房源都好賣。一個很明顯的現象是,高層住宅各個樓層開始出現明顯的銷售差異,往往是中間樓層最好賣,而兩頭卻成為“困難戶”。

工具/原料

排水設施

步驟/方法

調查:樓層越高,賣得越難
一位朋友前段時間挑房子,看來看去都是高層。問她最想買的樓層是幾樓,她一口回答:8樓左右最好,最高不能高過18樓,最低不能低於4樓。
記者隨機做了一個小型調查,大多數人表示:購買高層住宅,最青睞中間樓層。
很顯然,大多數購房者都有同樣的想法。根據記者對最近在售樓盤的走訪調查。為了儘可能達到數據的準確性,統計的這部分房源都處於不同的銷售階段:有的是剛開盤的熱銷期,有的則是銷售中期,也有的已是尾盤階段;既有大戶型,也有小戶型。從走訪的結果來,高層住宅開始出現“兩頭難賣中間俏”的銷售態勢,也即一幢高層住宅,往往是中間樓層,一般為5-18樓左右最受歡迎。剩餘房源較多的,一般是21層以上的樓層。

高層住宅選擇分析

剖析:價格決定著購買層數
高層住宅銷售,為何不同樓層會受到不同待遇?“很多人買高層住宅,都會首先選擇價格比較實惠、高度也合適的中間樓層。”樓盤銷售人員告訴記者。她認為,這主要跟兩方面因素有關,一是價格,其次就是人們的居住心理。
而在這兩個因素中間,更多的業內人士認為前者的影響更大。“如果一幢高層,不分樓層,全部都賣一個價格,我敢保證絕對是上面的先賣完。”他們這樣表示。
據瞭解,目前開發商比較青睞的高層定價法則是:最底層的房源往往最便宜,然後逐步往上加價,幅度一般是每高一層,平均加10-100元左右不等,少數品牌樓盤可能會幅度更大;同一樓層的房子,則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優惠些。

根據這樣的定價法則,一個起價2400元/平方米的高層樓盤,如果有30層,其頂樓價格很有可能是在2700元/平方米以上,而如果頂樓是特別設計的、帶露臺的複式結構,不僅面積非常大,其價格也會更貴。但一般來說,買房自住的工薪階層不會捨得多掏10萬元,只是為了再住得更高10層,更何況高層的得房率本來就普遍比多層低。
除此之外,業內人士普遍認為,樂意住在高層住宅的頂上幾層的人,往往都是經濟實力比較雄厚的客戶。因為他們會比較在意住宅的私密性,以及站在高處的客廳、將整個城市盡收眼底的那種豪氣。而一般的購房者,卻可能會考慮另外一些問題:比如住那麼高,安不安全?或者是一旦停電,能不能輕鬆爬樓梯到家……更有甚者,在搜房網的業主論壇上,有網友開帖諮詢:“買了高層的房子,如果電梯壞了或是20年後要更換,應該找誰?”會有這種疑問的人,顯然買房的時候,會盡量往低處去挑,但過低的樓層也會因為日照等原因不被人看好。

高層住宅選擇分析

居住:怎樣選擇最佳樓層?
衡量高層住宅的性價比,究竟住幾層更合理、更健康呢?專家指出,可從以下幾點分析得出最佳樓層。
從空氣質量角度來說,生態學家研究發現,8-11層是環境學上的揚灰層。高層建築周圍氣流灰“峽谷效應”最容易影響處於建築群中間、周邊有公交幹道或工廠的住宅。在“峽谷效應”的作用下,含有灰塵的氣流不是平穩移動,而是在高樓之間的某個區間上下“徘徊”。這個“高度”,大概在30米左右。

注意事項

從採光角度看。選擇3層以下要注意看能否保證有效日照,能否達到‘冬至日有效日照不少於1小時’的規範要求。

從噪音汙染來看。低樓層噪音、震動都會比較嚴重,小區內部的一些噪音聲源也相應增多,如入口防盜門的關門聲及門鈴,地下泵房產生的噪音。如果鄰近車庫入口或通風口,也會受到進出車輛產生的噪音、燈光及排風的干擾,選房時要小心避開。

從後期費用來看。現在的高層電梯費用一般從3層開始,每往上增加一層就要相應地增加大約3元的電梯費用。另外,電梯是有壽命的,20年後更換電梯的費用由誰來支付還是一個問題。還有就是,到達一定層數後,給排水設施都要和普通住宅不一樣,費用也不可小覷。所以30層往上的樓層也要慎重選擇。

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