房地產企業合同管理存在的突出問題

　　你知道麼。你知道中有多少不為人知的祕密麼。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　及應對措施

　　房地產開發企業與合同打交道的頻率之高是其他行業不能比的，因為房地產開發的每個環節無不涉及民事或商事合同關係，不僅如此，開發業務涉及的合同型別之多也是其他行業難以企及的，所以房地產企業更要重視法律風險和合同管理。合同管理貫穿於房地產專案開發與運營的全過程，這種管理必須是系統性的、動態性的，即從專案立項、工程或採購招標、合同條款洽談、擬製、簽訂、履行直至工程竣工後的質量保修等系列環節都要進行管理;系統性還表現在凡涉及合同條款內容的各相關部門都要將合同管理重視起來，建立與本部門相適應的管理措施;動態性即注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對己方不利的變化，及時對正在履行中的合同進行修改、變更、補充，必要時及早採取相應措施。

　　從上面的敘述看，對房地產企業合同管理的重要性有了基本的認識，實踐中，合同管理通常會有哪些突出問題，又如何應對呢?首先看合同簽訂階段存在的問題，大致有以下幾種情形：

　　1、選擇履約主體時往往沒有充分考慮風險性。

　　鑑於房地產開發工程量大、開發週期長，合同當事人主體是否合格，是合同得以順利履行的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。法律對此有著嚴格的界定，比如，廣州市水電裝置安裝公司第五工程處、泛華公司廣州分公司等，如果沒有其法人主體的授權是不能成為簽約主體的。因為上述主體不具備法人資格，對外不能獨立承擔民事責任和義務，一旦不能履約，己方合法權益就可能難以得到保障，這類主體的債務應由其設立人即法人主體承擔。如果經濟往來中對方是分公司或內部分支機構，最妥當的方法是要對方取得法人的相應授權，一旦出現爭議，己方就可以向該分支機構的法人組織追償，從而最大限度彌補經濟損失。

　　2、合同主體的履約能力沒有得到應有的重視。

　　合同的目的能否順利實現關鍵看履約主體的資質和能力。由於房地產專案的開發週期一般較長，短則一年半載，長則數年，在合同履行過程中，可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能，如經營管理不善、資金出現問題、施工單位受其他重大安全事故影響等，都可能對房地產專案的正常開發和運營產生不利影響;特別是非本地的企業更要注意瞭解其資信情況，是否存在不良記錄等;如採用招標形式再進行合同談判的，招標時要嚴格設定準入門檻，對投標人的資質等級進行嚴格把關，嚴格稽核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經濟狀況等。

　　3、合同主體選擇不嚴肅與成本控制的悖論。

　　簽定合同前除了要了解對方是否具有法人資格外，還要了解對方有無履約能力，甄別所提交的工商營業執照是否真實有效或是否存在明知而以節約成本為由故意為之。比如有人提交了“中國西南建築公司廣州分公司”的營業執照影印件承接了某房地產企業建築工地部分腳手架拆卸工程，而拆卸工程師需要相應的資質和資格要求的，但實際操作中往往決定簽約的負責人顯然不考慮可能潛在的風險。該人僱傭了五名工人進行操作，施工過程中一名工人不慎跌落致死，儘管合同條款約定出了人身傷害事故由該“司”自行負責處理，但結果發現所謂的“中國西南建築公司廣州分公司”根本不存在，而該包工頭又沒有賠償能力，結果發包方涉嫌非法用工，被受害方抓住把柄，最後不得不拿出數十萬元進行賠償。本想節約成本，反倒損失更大。

　　4、合同文字不嚴謹，條款約定有模糊。

　　不嚴謹就是不準確，容易發生岐義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的合同，應當體現雙方的真實意思。而這種體現只有靠準確明晰的合同文字。比如，“承包方未按時備料齊全進場，每逾期一天，償付預付款1%作為違約金;超過十五天未能備料進場，退回預付款，並賠償逾期違約金”，該約定前半部分比較清楚，但後半部分違約金約定不明確，對承包方約束不夠，解決辦法是，可以用合同總價作為參照制定違約金承擔比例。還有，合同在履行過程中出現爭議是正常的，最好的解決方式是爭議雙方友好協商，達成諒解，通過補充協議的形式重新確認雙方的權利義務關係。如果協商不成，可以通過仲裁或訴訟方式解決爭議，我國實行“或裁或審”方式，一般情況下，採用訴訟途徑更有利，仲裁費用高，且人為因素大，救濟手段單一;在約定管轄法院時，可以採用在己方所在地人民法院訴訟。

　　5、付款方式和付款時間約定太隨意。

　　對於付款方式和付款時間，購銷類和工程類合同，首付款一般應不高於合同總價的20%，這是通常的價款支付比例，合同可以採用預付款、定金等方式。採用預付款，法律沒有強制性規定，完全由當事人雙方自行約定，但採用定金方式，法律規定不能超過合同總價的20%，因為定金是合同擔保的一種，當事人違約，要按照 “定金罰則”進行處理，定金超過法律規定的數額，超過的部分不具有定金的效力。對於預付款，不具有擔保功能。有的條款約定，合同簽定之日支付定金或預付款若干，但實際上又做不到，合同一旦簽定，就會造成違約情況出現，合同經辦部門要協調財務部門，做到有把握付款才簽定具體付款條款。有些工程常常採用先開工，後報預算，最後再補籤合同，這就涉及合同條款的擬訂問題，如果雙方是長期合作，施工方一般允許發包方滯後支付工程款，發包人可以根據實際能做到的付款期限擬訂合同價款支付內容，避免明知不能按期支付還約定在合同條款中，假如雙方合作破裂，就會違約，或施工方延期完工，發包方就無法追究其違約責任，因為發包人違約在先。

　　6、稅金承擔不清晰，合同條款掛一漏萬。

　　合同價款是合同的必備要素，經辦人往往忽視合同的稅金由誰承擔。按交易習慣通常包含在合同總價內，但沒有約定清楚就容易產生爭議。解決辦法是在合同價款中約定是否含稅。如果不含稅，稅率如何計算。另外，發票如何提交同樣要約定清楚，避免付款後拿不到發票或不能及時拿到發票。另外合同條款約定不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責任。有些合同只講好話，不講醜話;只講正面的，不講反面的，不懂得籤合同應當“先小人後君子”的訣竅，一旦發生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。還有主合同、從合同不分。主合同是指能夠獨立存在的合同，如建築工程總承包合同等，從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建築工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據的合同，是無源之水。

　　接下來談談合同履約階段存在的問題和解決之道：

　　1、合同簽署生效後，相關跟進環節工作銜接不緊湊。

　　合同一旦生效,經辦部門就要及時進行將合同移交給工程專案管理方，保證合同資訊在相關人員和部門的有效流動，形成全員合同管理意識，如公司管理部門對施工進度的控制、財務部門對資金流和結算尾款的控制、成本部門對價格變動的控制、法律部門對合同變更的控制等，從而使合同的履行風險通過層層把關得到有效控制。但操作實踐中，往往與合同相關的部門資訊流通不暢，一旦需要相關部門配合，無法達成有效溝通，結果影響了工程進度，造成部門責任的推諉。所涉及部門或單位都應設立固定的跟進責任人，不是到出現問題時變得無人負責的現象發生。

　　2、合同履行過程對相應的檔案資料保管不完善。

　　要本著謹慎的原則，對各種檔案往來要注意有效簽收並妥善保管好原件;同時做好各項記錄，如施工中的工程簽證、設計變更、支付憑證等，要保管好各種相關證據，減少將來處理合同糾紛的成本。但實際施工管理中，該變更合同的沒有變更，問題在於不少負責履約的管理人員缺乏這種及時變更的意識，結果導致了損失。合同變更的目的是通過對原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實現。在履約過程中及時地發出必要的書函，是合同動態管理的需要，是履約的一種手段，也是建築企業自我保護的一種招數，可惜這一點往往遭到忽視。應簽證確認的沒有辦理簽證確認。履約過程中的簽證是一種正常行為，但有些現場管理人員對此並不重視，當發生糾紛時，也因無法舉證而敗訴。

　　3、合同管理常常忽視對合同統計、監督和入檔的規定。

　　建立完善的合同統計制度，是為了能使公司領導和相關部門全面、及時瞭解公司的合同動態，更好地監督合同履行，防範合同法律糾紛的出現。同時，如果缺少合同監督的規定，就會使得合同簽訂後的合同行為一直處於自律狀態，沒有一個有力的外部力量來督促合同的履行。企業應定期對各部門的合同履行行為進行監督跟進，總結合同履行的正常率、異常率，建立合同履行的預警機制，儘量將合同爭議解決於訴訟之前。合同檔案的管理對專案開發的順利完成具有重要意義。合同檔案的保管應遵循及時歸檔、科學分類、完整保管的原則。合同檔案包括:合同文字、補充協議、各種有效的會議紀要、合同審批表等，應由專人編號保管。

　　綜上所述，房地產企業的合同管理是一個系統工程，只有各相關部門或責任人重視起來並嚴格按照法律法規以及企業制定的有關合同管理的制度執行，才能真正有效地做好工作，並預防和控制可能因管理不善造成的法律風險。