房地產專案開發流程介紹

　　房地產的專案開發需要走相關的流程，而具體的流程又有哪些呢?下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。

　　第一部分

　　房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

　　第二部分

　　行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：1選址定點;2規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3初步設計及施工圖審查;4規劃報建圖審查;5施工報建;6建設工程竣工綜合驗收備案。

　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

　　1、計委審查可行性研究報告和進行專案立項。

　　2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

　　3、建委辦理投資開發專案建設條件意見書。

　　4、環保局辦理生產性專案環保意見書表。

　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。

　　6、規劃部門辦理專案選址意見書。

　　二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、人防辦進行人防工程建設佈局審查。

　　2、國土資源局辦理土地預審。

　　3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。

　　4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

　　5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

　　三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

　　2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

　　3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

　　4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

　　5、國土資源局進行用地預審。

　　6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

　　7、建委制發初步設計批覆，並對落實初步設計批准檔案的要求進行審查。

　　8、建委對施工圖設計檔案進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。

　　9、建委根據施工圖設計檔案審查機構發出的《建設工程施工圖設計檔案審查報告》，發放《建設工程施工圖設計檔案審查批准書》。

　　四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、公安消防支隊進行消防設計審查。

　　2、人防辦進行人防設施審查。

　　3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。

　　4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》副本。

　　五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建設單位辦理施工報建登記。

　　2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

　　3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建

　　築工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

　　由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件影印件及資料：

　　1、以下證明材料：

　　1已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　2持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

　　3按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建築工程質量監督站機構對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

　　2、財政部門對建設專案應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

　　3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》正本。

　　4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合稽核標準和要求的，出具建設工程專案竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理並要求限期整改。

　　第三部分

　　房地產專案權屬初始登記階段1、由房管局核准新建商品房所有權初始大產權證登記。

　　2、開發商應提交材料：

　　1申請書;

　　2企業營業執照;

　　3用地證明檔案或者土地使用權證;

　　4建設用地規劃許可證;

　　5建設工程規劃許可證;

　　6施工許可證;

　　7房屋竣工驗收資料

　　8房屋測繪成果;

　　9根據有關規定應當提交的其他檔案。

　　以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程式的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

　　1.政府部門的專案計劃批覆

　　2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、規劃許可證

　　3.持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣

　　4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工專案開工許可證辦開工許可證前要進行工程專案招投標、專案經營許可證並具備開發企業開發資質

　　5.再持以上辦理好的證件到規劃部門辦理施工放線手續

　　6.具備以上條件可以開工

　　房地產資質等級介紹

　　房地產開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質

　　一級：註冊資金5000萬人民幣

　　二級：註冊資金2000萬人民幣

　　三級：註冊資金800萬人民幣

　　四級：註冊資金100萬人民幣

　　房地產開發條件

　　開發主體合法

　　進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

　　使用權

　　房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑出讓和劃撥，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

　　《城市房地產管理法》第28條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”

　　在規定的期限內動工

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。