房地產企業專案的融資途徑

　　房地產業作為新興朝陽產業、支柱產業,在新一輪發展週期中呈現出一片繁榮景象,甚至在某些地區出現過熱的勢頭。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　1.自有資金

　　開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支援專案開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號檔案規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

　　2. 預收房款

　　預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號檔案規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支援，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產專案從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，專案開發難以為繼。

　　3. 建設單位墊資

　　一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約佔年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號檔案對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發專案。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

　　4.銀行貸款

　　在我國，房地產專案的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產巨集觀調控政策主要是針對銀行信貸方面， 房地產企業資金鍊的驟然緊繃主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、專案進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務槓桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

　　5.房地產信託

　　現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產專案投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言, 房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈

　　活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能, 可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新, 爾後再與銀行貸款充分結合起來, 就形成了一種新的組合融資模式, 即信託+銀行。 雖然由於房地產基金剛剛起步, 目前投資房地產的信託資金不足300億元,目前中國的信託融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信託流通市場的形成。

　　6.上市融資

　　上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得鉅額資金, 且籌集到的資金可以作為註冊資本永久使用, 沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發專案, 尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大, 投資期限較長, 上市可以為其提供穩定的資金流, 保證開發期間的資金需求。從企業規模上看, 由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業, 一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買 借 殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

　　7. 房地產資產證券化

　　房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程, 從而使得投資者與投資物件之間的關係由直接的物權擁有, 轉化為債權擁有的有價證券形式。

　　資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動專案;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域; 同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起, 《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規範化提供了有力的保障。

　　8.聯合開發

　　聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產專案進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險, 實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調, 使雙方獲得穩定的現金流, 有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定, 即房地產開發固定資產投資專案的自有資本金必須在 35%及以上。因此對於中型開發企業來說, 選擇聯合開發這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鍊條斷裂。

　　多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的, 對商業特性和商業規律的把握存在著偏差, 套用住宅開發的模式開發, 不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來, 這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位, 並且地產商與經營商強強聯合, 可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況, 使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

　　9.開發商貼息貸款

　　開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金, 委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款, 並由開發商補貼一定期限的利息, 其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講, 通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險, 也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講, 委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題, 實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金, 也可直接投入工程建設, 還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。

　　同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材， 購房者感覺更有保證，也刺激了

　　房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行， 獲得一定比例的現實貸款， 來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的專案為高利潤、高檔次的精品社群。

　　10.售後回買及回租

　　售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金， 用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這裡所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他專案，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權， 再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金週轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。 整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細緻、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

　　11.海外融資

　　海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒佈房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發專案的本身要求很高，投入專案後在運作過程中要求規範而透明，而國內一些房產企業運作不規範，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

　　12.融資租賃

　　根據《合同法》的規定, 房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後, 由出租人向房地產銷售一方購買該房屋, 並交給承租人使用, 承租人交付租金。

　　出租人通過收取租金獲得收益, 在存款利率不斷下降的情況下, 出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。儘管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

　　13.非上市增資擴股 —— 私募股權融資

　　受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售IPO未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，佔公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，佔公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

　　14. 夾層融資

　　夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品, 在房地產領域, 常常是對不同債權和股權的組合, 處於公司資本結構的中層, 具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來, 歐美的抵押貸款渠道變窄, 房地產開發商融資的 15% 至 0% ,是靠夾層融資來補足的。

　　對於房地產商來說, 可以根據募集資金的特殊要求進行調整, 股權進去後還可以向銀行申請貸款, 資金回報的要求適中; 對於專案要求較低, 不要求“ 四證”齊全, 投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風險比股權小; 退出的確定性較大, 比傳統的私有股權投資更具流動性。

　　15.債券融資

　　由於地產專案具有資金量大、風險高以及流動性差等特點, 再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規範債券市場,採取了嚴格債券審批程式、尤其是嚴控房地產專案債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入, 且發行成本較高, 對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

　　16.專案融資

　　所謂專案融資，指以專案的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、專案建設期和回收期長、風險分擔等特點, 因此對於大型的商業房地產專案可以考慮採用專案融資的方式, 來實現融資目標和風險遮蔽的作用。

　　房地產企業的型別

　　房地產企業的型別可以從兩個角度進行劃分。

　　第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產企業主要可以劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等。

　　房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。主要業務範圍包括城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類企業又稱為房地產開發經營企業。

　　房地產中介服務企業包括房地產諮詢企業、房地產價格評估企業、房地產經紀企業等。

　　物業管理企業指以住宅小區、商業樓宇、大中型企事業單位等大型物業管理為核心的經營服務型企業。這類企業的業務範圍包括售後或租賃物業的維修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、商業服務、搬家服務，以及其他經營服務等。

　　第二個角度是從經營範圍的廣度劃分，房地產企業可以劃分為房地產綜合企業、房地產專營企業和房地產專案企業。

　　房地產綜合企業是指綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的企業。

　　房地產專營企業是指長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務，以及物業管理等某一方面經營業務的企業。

　　房地產專案企業是指標對某一特定房地產開發專案而設立的企業。許多合資經營和合作經營的房地產開發公司即屬於這種型別。專案企業是在專案可行並確立的基礎上設立的，其生命期從專案開始，當專案結束時企業終了，這種組織形式便於進行經營核算，是房地產開發企業常用的一種形式。