北京二手房交易流程

　　北京市地稅部門將優化二手房交易稅收服務，推行納稅人跨區辦業務和限時辦理制，這對打算購買二手房的市民來說無疑是個好訊息。那麼北京市二手房交易流程如何?下面就是小編給大家整理的，希望對你有用!

　　1、買賣雙方互相瞭解。買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　2、房屋買賣合同的簽訂。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金***交納購房定金不是商品房買賣的必經程式***，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、提交產權審查申請。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。

　　5、繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　7、貸款手續辦理。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行稽核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

　　8、其他事項交付。買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　北京二手房交易注意事項

　　1、核實二手房房主的身份。如果房主是個人，應該要求檢視他的身份證;如果是單位，應該到工商局檢視它的檔案資料;如果賣方有代理人，應檢視他有沒有經過公證的授權委託書。

　　2、到房管局查驗賣方的房產證。進行二手房交易前應檢視該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面檔案;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面檔案。

　　3、中介公司的選擇。買房在進行二手房交易前，如果對交易事項不瞭解，可選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

　　4、房屋購買的限制。已列入拆遷公告範圍的房屋或被國家徵用的房屋;被人民法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建築的房屋;存在產權爭議的房屋。

　　5、注意將房主的承諾寫進合同。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估;簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。

　　北京市二手房買賣常見糾紛問答

　　1、沒有產權證的房屋能不能賣?

　　意見：《城市房地產管理法》第三十八條第***六***項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

　　對以將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。

　　解讀：未依法登記領取權屬證書轉讓房產仍可主張買賣有效。城市房地產管理法為行政管理範疇，不影響民事合同效力。在確定產權專屬而只是沒有產權證的情況下，可以無證售房，未取得房本不作為認定買賣合同無效的證據。如果到期無法過戶辦證，賣方擔責。

　　2、夫妻共同財產，只登記了一個人的名字，該人自己能賣嗎?賣了怎麼辦?

　　意見：合同是否有效***有效***——夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支援。合同能否履行——

　　***1***房屋尚未辦理過戶，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。買受人主張合同解除的，有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。

　　***2***房屋已經過戶，經審查買受人符合“善意取得”規定的***具體規定為：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：***一***受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;***二***以合理的價格轉讓;***三***轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人***，房屋歸屬買受人。不符合的，房屋應追回。

　　解讀：買受人不知道共有，已經盡了注意義務，又已經過戶，符合上述條件，合同有效，房屋歸買受人。上述條件缺一個，房屋都不能歸買受人。

　　3、經濟適用房能買賣嗎?

　　意見：政策、法規規定的限制上市交易期限內***一般為五年***，轉讓經濟適用房，無效。轉讓“按經濟適用房管理”的房屋，有效。

　　4、有抵押的房屋能賣嗎?賣了怎麼處理?

　　意見：房屋抵押權存續期間，出賣人***抵押人***未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，並要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支援;買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明後仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支援，但買受人同意並能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　解讀：未解押，轉讓無需銀行同意，買賣有效。未解押，無法過戶，可解除合同。未解押，不支援履行過戶。買受人解押可過戶。

　　5、被查封的房屋能賣嗎?賣了怎麼處理?

　　意見：出賣人擅自將已被國家機關採取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效。出賣人轉讓房屋後，有權國家機關對房屋採取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時，強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照有抵押的房屋轉讓來做處理。

　　解讀：先查封，後轉讓，買賣無效。先轉讓，後查封，轉讓有效，但不支援過戶。買受人解押可過戶。

　　6、房屋上有他人的居住使用權，房主能賣嗎?賣了怎麼處理?

　　意見：出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權，其配偶、其他親屬或被安置人因婚姻、親屬關係或拆遷政策規定有權居住該房屋，並形成共居事實，居住人以出賣人轉讓房屋未經其同意，侵害其居住權益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支援。但居住人的相關權益應當得到法律保護。

　　解讀：居住使用權與產權不同。保護居住人權益，但不代表居住人有處分權。居住人非合同一方，不能影響買賣合同的有效性。但居住人的權益應當保護，一般是轉換為金錢形式解決。

　　7、一房多賣怎麼處理?

　　意見：出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

　　***1***已經辦理房屋所有權轉移登記的;

　　***2***均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法佔有房屋的;

　　***3***均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。

　　解讀：一房數賣，給誰的先後順序，首先是先過戶的***但不能是串通過戶***，其次是先佔房的***但不能是非法佔房***，其餘結合上述幾個方面酌情確定。

　　8、借名買房，如何處理?

　　意見：當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求出名人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支援。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支援，根據證據可以認定為借債的，可作為債權處理;不能認定的，作為贈與處理。借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者要求過戶的，一般不予支援。

　　解讀：支援借名買房***非經濟適用房***的過戶效力，但需要證據尤其是書面協議支援，僅憑出資關係不能證明借名買房，只能認定債權或贈與。

　　9、可以通過承擔違約責任的方式，強行解除房屋買賣合同嗎?

　　意見：房屋買賣合同簽訂後，一方當事人不同意繼續履行，願意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，

　　解讀：除非對方同意，否則己方不能通過承擔違約責任的方式來解除合同，只要房屋買賣合同能履行的，對方又堅持履行的，必須履行，不能解除。

　　10、如果合同確實已經不能履行，或者守約方同意不再履行而改為追究對方賠償房屋差價的，如何計算?

　　意見：房屋買賣合同簽訂後，一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，並要求違約方賠償房屋差價損失的，應酌情予以支援。在認定和計算損失時，應從守約方主張的總額中，扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，並綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

　　解讀：八個字，差價應賠，數額酌定。

　　11、有租戶的房屋，賣了後，租戶不同意，要求優先購買權，如何處理?

　　意見：出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關係，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支援其訴訟請求，並判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明後仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支援。

　　解讀：承租權人優先購買權的保護，不單獨確認，只支援行使。而且，意思真實且具備合同履行能力，才支援行使。

　　12、房屋買賣中陰陽合同的效力如何認定?

　　意見：當事人在房屋買賣合同***包括雙方已經簽字的網籤合同***中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人要求確認買賣合同全部無效的，不予支援。

　　解讀：假的價格條款無效，按真價格繼續履行，不影響合同本身效力。

　　13、房屋買賣合同簽好後，限購政策來了，怎麼處理?

　　意見：

　　***1***限購房資格的——合同訂立後，尚未網籤的，由於限購政策實施，致使買受人無法辦理網簽過戶的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因，導致合同目的無法實現。當事人要求解除合同的，一般應予支援。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人。當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支援。已經網籤的，合同可以繼續履行。

　　***2***限制貸款的——房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，並要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應予以支援其訴請。

　　***3***提高首付比例和貸款利率的——對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責於雙方當事人的事由為由請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支援。

　　在以上三種情況中，經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支援。

　　解讀：一般情況下，經審查確實因限購政策導致合同履行情況和成本發生重大變化的，合同可予解除，雙方互不負擔違約責任。如有合理損失，可酌情支援。