融資租賃不動產的營業稅

　　現行《國際會計準則第17號—租賃》,將租賃業務按照風險報酬是否全部轉移劃分為了經營租賃和融資租賃兩大類。下面讓小編來告訴你，希望能幫到你。

　　1.商務部和銀監會

　　我國目前沒有融資租賃法律，幾年前出過一個融資租賃法草案，規定租賃物只能是動產，後夭折。

　　現在對融資租賃的規定主要是商務部的《外商投資租賃業管理辦法》和銀監會的《金融租賃公司管理辦法》。商務部規定融資租賃的租賃物只能是動產，但銀監會規定租賃物是固定資產。這裡的固定資產根據通常的理解應該不排除不動產。所以，部門規章層面上，不動產理論上可以融資租賃。

　　但是，法院不一定認可規章，根據之前的有關法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動產可以融資租賃。

　　2、財政部會計司

　　財政部會計司應該是認可建築物融資租賃的。根據企業會計準則講解2010，對於同時涉及土地和建築物的租賃，企業通常應當將土地和建築物分開考慮。將最低租賃付款額根據土地部分的租賃權益和建築物的租賃權益的相對公允價值的比例進行分配。在我國，由於土地的所有權歸國家所有①，土地租賃不能歸類為融資租賃。對於建築物的租賃按租賃準則的規定標準進行相應的分類。如果土地和建築物無法分離和不能可靠計量的，應歸類為一項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經營租賃，在後一種情況下，整個租賃應歸類經營租賃。

　　《企業會計準則》***2006***規定，融資租賃，是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：

　　***一***在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。

　　***二***承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。

　　***三***即使資產的所有權不轉移，但租賃期佔租賃資產使用壽命的大部分。

　　***四***承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。

　　***五***租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

　　3、財政部稅政司和稅務總局

　　財政部負責稅的是稅政司***各種稅***，國家稅務總局涉及的有貨物和勞務稅司***主管增消營等***、財產和行為稅司***主管房產稅、契稅等***、所得稅司***主管企業所得稅等***。因為大家都是官，難免出現誰也不服誰的情況。

　　首先明確一點，售後回租在商務部③和銀監會④看來是融資租賃的一種，但財政部會計司覺得售後回租得分融資租賃和經營租賃。稅務總局似乎也是覺得分融資租賃和經營租賃。

　　目前稅法對於融資租賃概念進行闡述的有兩個檔案，國稅發[1993]149號⑤和財稅[2013]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。

　　貨物和勞務稅司雖然說融資租賃僅適用於動產，但國家稅務總局公告2010年第13號規定融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收範圍，不徵收增值稅和營業稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司並不否認現實中不動產融資租賃的存在，不然幹嘛提營業稅。

　　財產和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會計司的觀點可能影響到了稅政司。例如，《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》***財稅[2009]128號***規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。再如，《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》***財稅[2012]82號***規定，對金融租賃公司⑦開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章徵稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。

　　4、全國人大、財政部稅政司和稅務總局所得稅司

　　全國人大通過的企業所得稅法規定，以融資租賃方式租出的固定資產不得計算折舊扣除。國務院通過的所得稅法實施條例規定，固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的裝置、器具、工具等。

　　全國人大在稅法上和融資租賃法草案上採取了兩種不同的觀點。如果說融資租賃法草案認為不動產不能租賃，那全國人大的所得稅法似乎單方面創設了一種現實中不存在的業務型別。當然，融資租賃法草案僅是草案。

　　5、現實

　　現實中，不動產融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售後回租的形式存在。

　　2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀金融租賃有限責任公司的成功運作下，全國首個房地產“售後回租+保理”融資專案正式簽約——滬上一家大型房地產公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，並簽定了5年的“售後回租”合同;金融租賃公司又與一家股份制商業銀行簽訂“國內保理業務”合同，將房地產售後回租形成的租金應收款賣給銀行，房地產公司一次性完成融資金額高達6億元。

　　《中國航空報》2010年9月16日報道：2009年年底，湖南省岳陽市政府規劃投資1.4億元修築城市南環線道路，岳陽市政府通過中航工業租賃，以道路為租賃標的物，迅速籌集了急需的建設資金。

　　《天津:金融創新推動地方經濟發展》報道：天津渤海租賃向天保投資***天津保稅區國資公司***購買天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區管理委員會及天保投資***第二承租方***，專案金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。

　　不動產營業稅的定義

　　銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。 銷售不動產的徵稅範圍包括:銷售建築物、構築物及其他土地附著物。 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 在銷售不動產時連同不動產所佔土地及相連土地一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵稅。 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物視同銷售建築物。 以不動產投資、入股、參加接受投資方利潤分配，共擔投資風險的行為，不徵收營業稅，但轉讓該項股權，應按本稅目徵稅。

　　銷售不動產營業稅的計稅依據:

　　***1***納稅人銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產時從購買方取得的全部價款和價外費用***含貨幣、貨物或其他經濟利益***。

　　***2***單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價後的餘額為營業額。***強調的是先買後賣***

　　***3***單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價後的餘額為營業額。

　　【注】

　　第一，房地產開發公司銷售商品房時，要代當地政府及有關部門收取一些資金或費用，如代市政府收取的市政費、代郵政部門收取郵政通訊配套費等，均應當全部作為銷售不動產的營業額計徵營業稅。

　　第二，單位將不動產贈與他人稅務機關有權核定其計稅營業額***注意核定順序***

　　第三，轉讓企業產權的行為不徵收營業稅。