什麼叫土地二級開發?

General 更新 2023年10月15日

土地一級開發、二級開發都是什麼意思？

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發。

開發商在取得一塊土後再轉給另一個需要用地的單位，然後由另一單位進行土地開發，屬於三級開發。

土地二級開發流程是什麼

一級市場，拍賣的時候是國土局主持拍賣；拿地以後，也是和國土局打交道，簽出讓合同，60天內交齊全部款項；

一雙兩證，都是和規劃局打交道，帶上出讓合同、設計方案；

施工許可證，先立項，再報建，和建設局打交道；

找施工單位；

預售許可證就和房管局打交道了。

土地一級開發與二級開發的關係是什麼？ 5分

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的梗程。

土地二級開發,是指土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

什麼是房地產一二級開發？

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發土地一級開發一般工作程序程序一：確定土地一級開發項目程序二：確定一級開發單位程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）程序八:辦理規劃意見書程序九：辦理土地一級項目開發項目核准程序十：取得徵地批覆(實施徵地)程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）程序十二：編制市政基礎設施實施方案程序十三：組織驗收，評估土地成本程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易

這裡面那些屬於土地一級開發，那些屬於二級開發

‘這裡面’是指什麼？

土地一級開發：是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)

，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地二級開發：房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發

土地三級開發：是指用地單位土地使用權的有償轉讓。

什麼是土地開發中的一二級聯動。

一級開發就是土地拆遷平整，弄成三通一平，但要轉二級市場要通過國土系統

二級開發就是通過土地招拍掛獲取土地

一二級聯動就是開發商把土地拆遷平整後，自己通過土地市場招拍掛拿地

土地一級開發項目是什麼意思

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發。土地一級市場是指發行市場，二級市場是交易市場。土地一級開發項目的流程一．土地儲備開發項目的要求土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。二．土地一級開發的程序（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意後向市國土局提出土地一級開發申請。（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的範圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、徵地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、徵地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協議（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理徵地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施徵地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：1、審核土地一級開發成本2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求3、根據委託合同支付相應土地開發費或管理費4、納入市土地儲備庫

土地一二級聯動開發

所謂一級開發，就是政府土地出讓前的三通一平，二級開發就是政府出讓土地後的開發建設。目前的制度下，一、二級聯動開發有點難度

土地一級開發的內容是什麼

土地一級開發是指政府或其授權委託的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一徵用、拆遷、補償、安置，並進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域範圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以淨地出讓土地使用權的行為。

土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、徵地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受託人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%。

由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、徵地拆遷和大市政建設等手續並組織施的，利潤率為開發成本的8%。

土地一級開發業務的特點

*資金密集。土地一級開發業務是屬於資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。

*融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在於：（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處於收縮狀態。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發放”，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。

* 需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處於增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。

*土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用於徵地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由於徵地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8%的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。

*土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。

*土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度。

《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。”未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。