貸款買房那些事兒
文章來源：晉中晚報 時間：2013-7-24 4:45:59
銀行市場流動性驟降，多地銀行收緊信貸……近日，“銀行貸款”成為各界熱議的話題。對於老百姓來說，最常用的貸款莫過於房貸，但銀行個貸工作人員介紹，不少人在辦理房貸時常常會忽略一些本應值得重視的問題與環節。對此，記者特意諮詢了我市多家銀行工作人員及房地產開發商，為廣大讀者打探辦理房貸時應注意的事項。
手頭緊張 選等額本息還款
記者走訪市場時發現，通常情況下，房產開發商要求購房者首付五成，因此所允許的銀行貸款是五成，個別樓盤可放寬至七成。因此，在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。“選擇合適的還款方式很重要。”市城區迎賓街中國銀行工作人員表示，目前，個人住房貸款還款方式有兩種：一種是等額本息還款方式，指借款人每月應償還的貸款本金和利息之和相等，每月償還本金先少後多，償還利息先多後少，其特點是貸款期間還貸壓力比較均衡，比較適合前期資金緊張的借款人。另一種是等額本金還款方式，指借款人應償還的貸款本金每月相等，隨之應償付的利息隨著貸款餘額的減少而減少，每月償還的貸款本金和支付的利息之和逐月遞減。這種還款方式初期還貸壓力相對較大，但隨還款時間逐年遞減，而且支付利息總額相對較少，比較適合前期還款資金較充裕的借款人。 以購買一套100萬元的商品房為例，首付五成，貸款50萬元，假設貸款期限為20年，貸款利率按6.55%計算。如果是等額本息還款，每月還款額為3742.6元，本息合計898223.63元，總支付利息398223.63元；如果按等額本金還款，首月還款為4812.5元，本息合計828864.58元，總支付利息328864.58元。“由於新房貸款大部分是由開發商幫助辦理的，所以借款人要省很多事兒。”市城區某知名樓盤營銷經理介紹：“一般情況下，貸款流程是提供所需材料，包括身份證、戶口本、收入證明、首付款證明、購房合同以及其他必需材料。同時，提供銀行認可的抵押物連帶責任保證、為抵押物辦理保險等，就可以申請並等待銀行放款了。” 據悉，貸款辦理過程中，需要借款人支付的費用包括保險費、抵押登記費、印花稅、合同公證費、鑑證費和評估費等。 特別需要注意的是，借款人需要提供給銀行準確地址，確保每月能按時收到銀行寄出的還款通知單，特別是搬遷新居後，一定要將新的聯繫地址、聯繫方式及時告知貸款銀行。
二手房貸審核嚴格 準備要充足
二手房和新建商品房在申請貸款時差別很大，包括首付比例、貸款總額等，二者計算方法均不同。此外，銀行對二手房貸款的條件審核也比較嚴格。 首先，發放二手房貸款時，銀行會綜合考慮合同價和評估價，取兩者間低值乘以貸款成數，作為房產的最高貸款額度。記者走訪多家銀行後獲悉，各銀行對於二手房貸款政策是首套房首付比例為四成，貸款利率為基準利率，大部分無優惠；第二套房首付比例為六成，貸款利率為基準利率或上浮。 市城區匯通路郵儲銀行工作人員表示，二手房的竣工年代也會影響貸款的年限。據悉，銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工時間作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是房齡和貸款年限的總和不超過30年。借款人可綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件，選擇房貸產品。 在辦理二手房貸款時，借款人還需提前準備收入證明來證明還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。 此外，借款人自身的個人信用情況，也會直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前，信用檔案主要包括信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。
辦了商貸 還能轉公積金貸款
當前，有不少樓盤不支持公積金貸款。市民吳先生說：“有的樓盤答應可以辦理公積金貸款，但讓業主自己辦，並且規定必須在期限內辦結，時間太緊迫。無奈之下，我只能和其他業主一樣，一起在開發商處先辦理了商業貸款，但商業貸款的利率比公積金的利率高出三個百分點，實在不划算。” 在諮詢了業內人士後，吳先生得知可以由商業貸款轉成公積金貸款。他表示，轉換貸款方式後能省不少利息。具體做法是：購房者提供購房合同、商業貸款的《借款合同》、最近3個月償還商業貸款的憑證，以及商業銀行出具的貸款餘額證明，就能在就近的公積金分理處申請辦理房貸“商轉公”。 而辦理房貸“商轉公”可以給貸款人省一大筆利息，吳先生算了一筆賬：以一筆45萬元30年的貸款為例，按今年1月1日的新利率計算，目前住房公積金個人貸款5年以上貸款利率為4.5%，商業貸款基準利率6.55%；按等額本金還款法計算，商業銀行貸款利息總計約為44萬元，公積金貸款利息總計約為30萬元，可節省利息支出14萬元。
找中介省心 但更需謹慎
貸款買房，特別是貸款買二手房，對廣大市民來說，著實是件很費心的事。因此，也有人選擇由中介來辦理所有手續，不過找中介貸款買房省去了親歷親為的費時費力，但必然會付出一定的“佣金”，即中介費。更重要的是，買家一定要看清所有的合同，以免有後顧之憂。 據瞭解，在我市二手房交易中介費的收取上，由於某些二手房中介公司也單獨做“貸款跑腿”方面的業務，收費標準大約是3000元/筆。據瞭解，專家認為，現在一般大銀行都更願意跟中介機構合作，並不願意直接接待零星的客戶。 所以，如果是個人找銀行遞件辦貸款的話，往往會吃閉門羹，由於貸款涉及到的手續、流程較為複雜，非專業人士的話，或許跑兩三趟都未必能把所需證件送全，另外還涉及評估、更名取證、抵押、放款等多個環節。所以，通過二手房中介辦理，也是一種辦法。 據調查，我市二手房中介費目前大多按照3%的計費方式收取，比如房子總價為100萬元，通常情況下中介費就是3萬元。這也可以說是全國中介服務商不成文的規定。當然，可以向中介服務商要求中介費給予優惠。因為中介服務商有很多，我們在選擇時可以靈活用之。同時，總費用原則上是買賣雙方共同承擔，但一般業主都會要求實收，買家就承擔了。因此，如果可以要求中介幫忙壓下業主那邊的房價，如果省下5萬元，購房者就會減少一些二手房中介費的花費了。 法律人士做出以下提醒：1、選擇正規中介公司。為避免糾紛，消費者在中介公司提供服務前，可查看中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，必要時可以向工商部門、房產管理部門進行查驗。 2、適時，不要過早與房產中介公司簽訂居間合同。3、審慎，認真審查中介公司提供的合同文本。大部分居間合同包含很多專業性條款，對中介公司提供的格式合同要認真審查，仔細閱讀全部條款，並要求居間方對相關條款進行解釋，避免中介利用格式條款與委託人簽訂不對等合同。 4、勤查，主動了解房屋狀況。5、忌貪，拒絕中介公司的不當推薦。如推薦購買保障性住房、小產權房等限制或禁止交易的房屋，有的為迎合買方避稅心理，建議買房人與賣房人簽訂陰陽合同。為了避免此類違規操作在履約過程中產生糾紛，買房人切記不要貪圖小便宜，應拒絕中介公司的不當推薦和慫恿。
本版撰稿 史俊傑 張磊