近年來,隨著我國經濟形勢的高速發展、居民收入的不斷提高以及城鎮化進程的逐步加快,有效拉動和刺激了“三產”開發及居民住房需求的快速增長。房地產開發業在近幾年內得到了蓬勃發展,新增開發項目與開發商增速較快。而與此相比,對房地產業所得稅的有效控管則顯得相對滯後,切實加強對該行業稅收管理的需求十分迫切。
一、房地產業所得稅的稅收管理存在的主要問題
(一)相關政策尚不夠具體明確。如:相關規定對完工的概念解釋的很模糊,所謂完工是指部分完工,還是整體完工,基層稅務機關以何標準來界定其是否完工;企業是否可以按照能夠確認的銷售和成本按實際發生數計算未完工工程的當期應稅所得等等,均未作出明確具體的規定。
(二)一線力量尚不能滿足對房地產業實行精細化管理的業務需求。具體表現在以下幾方面:一是一線人員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律較為陌生;二是對所得稅及房地產業相關稅收政策的瞭解和掌握相對不足;三是對企業財務核算尤其成本核算知識的掌握不夠熟練;四是一線力量不足與繁重的工作任務和不斷提高的要求不相適應的矛盾進一步加劇。
(三)當期應稅所得申報不足的情況較為普遍。從對房地產行業所得稅實際徵管情況來看,納稅人不列、少列收入、多列成本、擠佔當期稅款的情況在相當程度上有所存在,其形式主要表現在以下幾方面:一是不列收入。部分企業以不瞭解相關規定為由,對取得的預售收入未納入當期應稅所得申報納稅;二是少列收入。部分企業對樣品房、轉作經營資產用房以及抵償材料款、工程款等應視同銷售的收入未納入當期應稅所得申報納稅;三是多列支出。如:一次性全額列支借款費用、預提維修基金、擅自擴大廣告費和業務宣傳費計提範圍等;四是混淆預售與銷售的概念。少數企業,工程尚未完工,即以已向用戶開具正式發票為由,採用確認銷售和配比成本的方法計算申報當期應稅所得。由於工程尚未完工,其總成本無法確定,則採用預算成本進行配比。從而達到擠佔當期應稅所得的目的。
(四)潛在著較大的稅收隱患和執法風險。房地產行業本身所具有的經營特點註定對其所得稅的徵管風險較大。其一:經營項目標的較大,項目資金往往在千萬元甚至在億元以上。應稅所得往往在百萬元或千萬元以上。應納所得稅額通常達幾十萬元或百萬元以上;其二:投資主體多元化以及異地投資開發項目增多和開發項目所具有的較短週期,使開發商轉移資金和逃避納稅義務的機會增多,稅收隱患和執法風險加大。一旦稅收管理滯後,往往無法追繳稅款,給國家造成很大損失;其三:瞞報應稅所得的手段往往較為隱蔽。如:樣品房、經營用房及抵償債務用房等視同銷售收入,納稅人如不主動申報,稅務機關往往難以監控管理到位。
(五)漏徵漏管現象客觀存在。投資主體多元化和納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯後而導致國稅機關對房地產業的登記管理難度增大,並在一定程度上存在所得稅徵管盲區。
二、房地產業所得稅管理相對薄弱的成因分析
造成現階段對房地產業所得管理相對薄弱的原因是多方面的,既有管理尚不到位和有效控管措施相對滯後等內部因素,也有少數開發商對稅法遵從度差和對房地產業缺乏有效的綜合協調管理等外部因素;既存在少數幹部對加強房地產業所得管理的緊迫性和必要性認識不足的主觀原因,同時也存在政策不完善和一線徵管力量相對薄弱等客觀原因。具體分析,主要有以下幾方面:
(一)對房地產業缺乏綜合協調管理。工商、國土、規劃、建設、金融和稅務往往各自為政,根據部門職能實施行政管理,不能有效實現資源共享和信息互換,對房地產業社會化綜合協調管理水平尚處於較底層次,客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯後等實際問題。如:部分房地產開發商在未向主管稅務機關申請辦理稅務登記的情況下,照樣可以通過開發項目的立項審批和資質審查;
(二)少數開發商對稅法遵從度差。由於以追求最大利潤為根本目的,少數開發商在項目開工後不能依法履行其納稅義務,往往不擇手段以達到其偷逃或擠佔國家稅款的目的。而房地產行業本身所具有相對於製造業和“三產”經營週期短的特點也導致了少數不法開發商偷稅僥倖心理增加,“查到了是你的,查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理惡性膨脹。具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅所得;
(三)國稅機關缺乏有效控管手段。自國務院對企業所得稅的徵收管理作出重大調整後,凡2002年1月1日後新辦企業的所得稅徵管均由國稅機關擔負。而現行“分稅制”的稅收管理體制,又客觀上造成了房地產開發所應承擔的營業稅和企業所得稅分別隸屬地稅和國稅部門徵管,其從事房地產經營開發所需的發票均向地稅部門申請購領,國稅機關缺乏相對有效的控管手段;
(四)一線力量的配備與迅速增加的工作需求不相適應。一方面,增事不增人的矛盾較為突出。近年來,隨著我國經濟的高速發展,國稅機關所轄管戶和稅收收入增長很快,而所有新增管戶涉稅事項的辦理和日常徵管均需由基層分局擔負,但一線力量的配備卻未得到根本的改善。另一方面,工作任務日漸繁重。一線徵管人員除完成認證、抄稅、比對、催報、催繳、協查、巡查、納稅輔導、納稅評估、日常違章處罰和各類登記、認定和審批項目的實地勘查等日常徵管任務外,還需完成各類調查、普查和專項檢查等突擊性中心工作任務。此外,一線分局還需應付各類名目繁多的主題教育和創建活動,基層工作壓力日漸加大。在此情況下,對包括房地產行業在內的各類納稅主體實施全方位的深度管理客觀上存在一定的難度;
(五)一線人員尚不能完全適應精細化管理的要求。
一是思想觀念有待於進一步轉變。94年稅制改革以來,稅收徵管是在實行徵、管、查三分離的基礎上推行管事制,這在一定程度上起到了分權制約、明確分工和規範操作的積極作用,但與之相伴而來的是對納稅人的生產經營和納稅申報情況實施全方位的動態監控和管理有所削弱。而要有效改變這一狀況,實現由管事制向管事制與管戶制相結合的轉變,基層一線人員無論是思想觀念還是工作重點均有待於進一步轉變;二是專業業務素質有待於進一步提高。隨著我國市場經濟的逐步發展與完善,國家各項宏觀與微觀政策與國際接軌的速度也逐步加快,稅收徵管中的各種新情況和新問題不斷出現,各項新的稅收政策和財務制度不斷出臺,基層一線人員面臨著需要不斷更新專業知識和提高政策水平的客觀要求。具體到國稅機關對房地產業的所得稅徵管來看,由於該行業屬於新生產業且具有投資主體多、經營週期短、經營方式活、成本項目“雜”和涉稅金額大等較為特殊的行業經營特點,給一線人員管住、管好該行業的稅源提出了很高的專業技能要求。而自94年實行“分稅制”以來,國稅機關以管理增值稅、消費稅等流轉稅為主,對企業所得稅及房地產業等特殊行業的稅收政策相對陌生,管理經驗相對缺乏。如何在較短的時間內有效提高一線人員的專業素質和業務水平以適應精細化管理的要求,已是擺在各級國稅機關尤其是基層國稅機關面前的現實問題; 三是“風險意識”有待於進一步增強。房地產經營所具有的投資主體多、經營週期短、經營方式活、成本項目“雜”和涉稅金額大以及國稅機關缺乏有效的控管手段等特點,註定了對該行業的稅收徵管存在著較大的執法風險,迫切需要加強對該行業的稅收監管。而少數基層幹部對此還缺乏足夠的認識,疏於管理或管理滯後的問題在一定程度上有所存在,因管理不到位而造成稅收隱患和執法風險上升的情況客觀存在。
三、加強對房地產業所得稅稅收管理的對策建議
一是嚴格市場準入,強化源頭管理。為進一步規範房地產開發市場,營造公平有序的市場競爭環境,確保國家稅款及時足額的組織入庫。建議由國家出臺統一的房地產開發市場準入制度,比照西方發達國家的做法,將開發商的納稅信用納入其准入資質審查的範疇,其開發項目的立項審批必須提供經營主管稅務機關辦理的稅務登記。以有效保障所有開發項目均能納入稅務機關的徵管範疇;
二是加強橫向聯繫,密切部門協調。在目前各相關管理部門間尚未實現信息共享,對房地產業的綜合協調管理效能較差的情況下,國稅機關應主動加強與工商、國土、規劃、建設、金融和地稅等部門的聯繫,力求通過信息交換和分析比對,最大限度的掌握有關涉稅信息。一方面通過信息的分析比對,對差異戶採取有針對性的實地核查,防止漏徵漏管現象的發生;另一方面通過信息交換,有助於一線人員進一步掌握與瞭解房地產項目開發的經營規律和運行質態,增強稅收管理措施的實時性、針對性和有效性;
三是完善稅收政策,加強宣傳輔導。從現行有關房地產業所得稅政策看,尚存在一些瑕疵,有待進一步完善。如:完工標準的界定;企業是否可以按照能夠確認的銷售和成本按實際發生數計算未完工工程的當期應稅所得;滯納金的掌握與加收等問題,均需進一步明確,以便於基層實際操作執行;在此基礎上,管理責任人應切實加強相關政策的宣傳輔導,以防止納稅人因不瞭解有關政策規定,而導致計算和申報稅款的錯誤;
四是強化教育培訓,提高業務技能。房地產業所得徵管的高風險,要求各級國稅機關尤其是基層國稅機關高度重視對房地產業所得稅的稅收徵管,教育和引導廣大國稅幹部尤其是基層一線人員充分認識到切實加強房地產業所得稅稅收徵管的重要性和必要性。並在此基礎上,有針對性地開展好房地產業所得稅政策及相關財務核算知識的專項學習和培訓,為實施精細化管理打下良好的基礎;
五是明確管理責任,完善獎懲措施。基層分局應當結合管理責任區、戶籍巡查和工商登記核對等管理制度的要求,明確責任人對轄區內房地產開發項目負有直接監管責任,並納入評議考核的範疇。同時進一步完善有關獎懲措施,對管理到位、監控及時、確保應納稅款按期足額入庫的,給予必要的表揚或激勵;對工作不負責任,管理措施不到位,照成漏徵漏管或稅款流失的,嚴格按規定予以責任追究。從而有效促進責任意識和落實意識的進一步增強;
六是強化專項評估,嚴厲打擊偷稅。鑑於房地產業開發具有經營方式活、成本項目“雜”和涉稅金額大等特點,且日常監控難以對納稅申報的真實性和及時性作出準確判斷。因此,有必要進一步加強對房地產業開發經營企業的應納所得稅的專項評估。對涉嫌偷漏稅款的,及時移送稽查依法查處。力求通過專項評估的開展,及時捕捉疑點、發現問題、消除隱患,有效發揮稽查的打擊效能,從而達到深化管理、堵塞漏洞、降低風險和保護幹部的根本目的。
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