孫某與石某房屋買賣合同糾紛上訴案?

 上訴人孫某因房屋買賣合同糾紛一案,不服北京市海淀區人民法院(2012)海民初字第25529號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理,上訴人孫某的委託代理人劉惠軍,被上訴人石某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

  孫某在一審法院訴稱:孫某、石某於2009年2月23日簽訂了房屋買賣協議書,約定孫某將位於北京市海淀區騷子營四區某號西南一間房以人民幣10萬元的價格出售給石某,由石某先支付5萬元,餘款待石某占房後付清。同時約定對該房屋進行翻建,翻建完畢後由石某承擔西南兩間房屋一層二層的建房費用並由其使用,由孫某承擔三、四層建房費並由其使用。西南兩間房屋西側房屋建成後,一至四層由石某享有所有權,東側房屋建成後,一至四層由孫某享有所有權。孫某翻建完畢後,依約定交付了西南兩間房屋一層二層給石某使用,但石某至今沒有交付10萬元。2009年10月15日,孫某曾向石某發函限其收函後3日內將相關款項支付與孫某,否則孫某立即解除協議書。2011年5月11日,孫某再次向石某發函限石某收函後20個工作日內將購房款10萬元及翻建費用8.8萬元匯入孫某賬戶,如不支付將解除雙方協議書。2011年6月23日,孫某向石某發出《解除房屋買賣協議通知書》告知石某雙方2009年2月23日雙方簽訂的房屋買賣協議書解除並於6月30日送達給石某。現訴至法院,要求解除雙方簽訂的房屋買賣協議書,要求確認雙方之間的房屋買賣協議已於2011年6月30日解除,訴訟費由石某承擔。

  石某在一審法院辯稱:我一直未支付房款原因在於孫某沒有給我辦理房產證,我曾對2011年孫某的來函給予回覆表示房產證辦下來我即支付10萬元房款。現即使房屋無法辦理產權證我也要求繼續履行合同,我可以支付孫某房款10萬元或由法院判決我們同時履行。

  一審法院經審理查明:從1994年起,石某一直居住在海淀區騷子營西區某號前排北房西南兩間。1998年11月孫某取得海淀區騷子營西區13號平房(建築面積146.4平方米)的房屋所有權證。2009年2月23日,孫某與石某簽訂協議書一份,雙方在協議書中約定孫某將哨(騷)子營四區某號西南一間房以10萬元的價格賣給石某,石某先付給孫某5萬元,餘款5萬元待占房後付清。哨(騷)子營四區某號西南兩間房屋一層二層建房費用由石某負擔,建成後由石某使用;三四層建房費用由孫某負擔,建成後由孫某使用。房屋建成後,西南兩間房屋西側房屋建成後一至四層由石某享有所有權,東側房屋建成後一至四層由孫某享有所有權。同時雙方在協議書備註中約定,因石某無騷子營四區13號前排西側兩間房屋手續,雙方自願達成此協議,若不按此協議執行西側兩間歸石某所有。雙方均認可上述協議書中約定買賣的西南一間房為孫某房屋產權證中面積為17.075平方米的房屋一間。

  雙方協議書籤訂之後,孫某依照協議書的約定對騷子營四區某號房屋進行了翻建,並於2009年10月將爭訟房屋交與石某使用。2009年10月15日,孫某向石某發出告知函一封,載明:協議簽訂後,我已經將房屋翻建完畢,但你至今未付相應款項,限你於收到本函後三日內將相關款項支付與我,否則我立即解除與你達成的協議書,取消將房屋出賣給你的行為,翻建後房屋的所有權歸我所有並要求你對該房屋騰遷。2009年10月30日石某回覆孫某告知函一封,載明要求孫某在接到告知函後請在三日後把銀行賬號、房款及建築房材料清單按照約定交付給石某。後雙方產生爭議。

  2010年,孫某向法院提起民事訴訟,要求解除其與石某簽訂的房屋買賣協議書,要求石某騰遷其佔有的房屋並支付自2009年6月15日起至騰遷完畢時的四間房屋的租金,每間房按每月1000元計算。法院於2010年11月29日作出(2010)海民初字第21263號民事判決書,判決駁回孫某的全部訴訟請求。孫某不服該判決,提起上訴。北京市第一中級人民法院於2011年4月20日作出(2011)一中民終字第05648號民事判決,判決駁回上訴,維持原判。

  2011年5月11日,孫某再次向石某發出告知函一封,載明:限你在接到本函後的二十個工作日內將購房款人民幣壹拾萬元、翻建費人民幣捌萬捌千元匯入本函指定收款賬號,如未按時支付相關款項,我將解除與你簽訂的協議書。2011年6月30日,孫某向石某發出《解除房屋買賣協議通知書》,載明:因貴方未按告知函要求將購房款10萬元及翻建費用8.8萬元匯入孫某賬戶,已構成根本違約,貴我之間2009年2月23日簽訂的房屋買賣協議自貴方收到本通知書之日起正式解除。2011年7月1日,石某向孫某賬戶匯入翻建費8.8萬元後向孫某傳送簡訊,內容為:“孫某先生我以將騷子營四區十三號西傾兩間一至二層建房款八萬八千元匯入你的賬號。”2011年7月2日,孫某回覆簡訊,內容為:“你付的建房錢我收到了,望你週一前把購房錢付給我,我收到錢後馬上找你去商談房產手續的事。”

  石某主張其曾於2011年5月28日對孫某2011年5月12日的告知函作出覆函,覆函內容為:我同意支付建房費用88 000元,原協議約定的購房款10萬元,等產權證辦下再行支付或拆遷時我取得協議約定我享有所有權的房屋的拆遷補償再行支付。孫某不認可收到上述覆函。石某未向孫某支付此款。審理中,孫某已明確表示此房不能辦理房產證,對此石某予以認可,但表示仍要履行合同。

  上述事實,有雙方當事人陳述、《協議書》、告知函、覆函、《解除房屋買賣協議通知書》、簡訊、銀行憑證等證據材料在案佐證。

  一審法院判決認定:孫某與石某簽訂的協議後,雙方應依約履行。石某負有向孫某支付購房款10萬元的義務,孫某在取得涉訴房屋產權證後亦負有為石某所購房屋辦理產權的義務,雙方在協議中未明確約定相互履行義務的順序,故應當視為同時履行。石某因未取得涉訴房屋的產權證而未支付購房款並非惡意違約。現孫某雖明確表示涉訴房屋無法辦理產權證,但石某亦表示即使無法辦理產權證也要求繼續履行合同,並同意支付孫某購房款10萬元。鑑於石某長期居住在涉訴房屋,雙方簽訂的協議已部分履行,故對於孫某要求解除雙方簽訂的房屋買賣協議書的主張法院不予支援。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條之規定,判決:一、駁回孫某的訴訟請求。二、石某於本判決生效後十日內給付孫某購房款十萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

  孫某不服一審法院判決,持原審訴訟請求及理由向本院提起上訴。認為:在上訴人多次發函催促、限定期限、告知解除後果的情況下,被上訴人仍拒付購房款,被上訴人的行為已經構成根本違約等。

  石某同意原判並答辯稱:一審法院依據案件事實作出的判決認定事實清楚,適用法律正確。要求駁回上訴,維持原判。

  本院經審理查明:本院查明的事實與一審法院判決認定的事實相同,本院予以確認。

  合同律師瞭解到法院認為:根據法律的相關規定,依法成立的合同,受法律保護,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定行使權利、履行義務。本案中,孫某與石某簽訂的協議書系雙方當事人的真實意思表示,並且不違反法律規定,應屬合法、有效。雙方當事人均應按照約定履行義務。因此,石某負有向孫某支付購房款的義務,孫某負有協助石某辦理所購房屋產權過戶手續的義務。由於石某尚未取得該房屋的所有權證書,故石某未支付購房款不屬於惡意違約。雖然孫某已明確表示該房屋無法辦理所有權證書,但石某依然表示要求繼續履行合同,並同意支付孫某購房款10萬元。現石某已經在訴爭房屋內居住多年,雙方簽訂的協議也已部分履行,因此,孫某要求解除該房屋買賣協議書的訴訟請求,缺乏事實及法律依據,本院不予支援。據此,一審法院判決正確,審判程式合法,本院應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

  駁回上訴,維持原判。

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