珠海市物業管理條例

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　　第一章　總則

　　第一條 為規範物業管理活動，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、文明、整潔、優美、和諧的居住和工作環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 各級人民政府應當加強對物業管理工作的領導，促進物業管理的專業化、市場化、規範化。

　　第四條 物業管理行政主管部門負責物業管理活動的指導、監督、管理工作。

　　規劃、城市管理行政執法、物價、環保、公安、工商等部門在各自職責範圍內，做好物業管理有關工作。

　　第五條 街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會協助物業管理行政主管部門做好物業管理活動的監督、管理工作，協調物業管理與社群建設的關係，調解業主、業主委員會與物業服務企業相互之間的物業管理糾紛。

　　市、區人民政府應當向居民委員會撥付適當經費，保障其正常開展與物業管理相關的工作。

　　第六條 本市建立市、區、街道辦事處或者鎮人民政府物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理有關問題。

　　第七條 市物業服務行業協會應當做好物業服務企業的行業自律，維護物業服務企業合法權益，協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作。

　　提倡物業服務企業加入物業服務行業協會。

　　第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理與服務。

　　第九條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;提倡通過平等協商的方式解決物業管理糾紛。

　　第二章　業主、業主大會、業主委員會

　　第十條 業主應當按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規，依法行使權利，履行義務。

　　第十一條 業主依法設立業主大會，選舉業主委員會，實行業主自治和自律。

　　一個物業管理區域內只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十二條 區物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會的指導、監督和管理。

　　第十三條 劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，並遵循相對集中、便於管理的原則，具體劃分方法如下：

　　***一***新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定;

　　***二***已經實施物業管理的區域，按照現有物業管理區域範圍劃定;

　　***三***分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施裝置和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;

　　***四***已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意後可以合併為一個物業管理區域。

　　尚未劃定或者需要調整物業管理區域的，區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮人民政府，考慮居民委員會的佈局、經批准的物業建設專案規劃用地範圍、建築物規模、物業的共用設施裝置等因素，劃定或者調整物業管理區域。

　　對物業管理區域劃定有爭議的，由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。

　　第十四條 物業管理區域符合下列情形之一的，可以按照本條例規定，召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會：

　　***一***房屋出售交付使用的建築面積達到物業管理區域總建築面積的百分之五十以上;

　　***二***首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建築面積達到物業管理區域總建築面積的百分之三十以上。

　　第十五條 建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起三十日內將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮人民政府，並在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮人民政府提交業主名單和***。

　　第十六條 經交付使用建築面積的全體業主戶數的百分之二十以上書面同意，業主可以採用書面方式向街道辦事處或者鎮人民政府提出召開首次業主大會的要求。

　　街道辦事處或者鎮人民政府應當在接到業主的書面要求之日起十日內進行調查核實，符合業主大會成立條件的，應當在三十日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十七條 業主大會行使下列職權：

　　***一***制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

　　***二***選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　***三***選聘、解聘物業服務企業，審議批准物業管理服務合同，監督合同履行;

　　***四***決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;

　　***五***決定改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***六***聽取和審查業主委員會的工作報告;

　　***七***決定物業管理的其他重大事項。

　　第十八條 業主大會成立後，業主大會會議按照業主大會議事規則的規定定期召開。遇有下列情形的，業主委員會也應當及時組織召開業主大會會議：

　　***一***持有百分之二十以上投票權數業主提議的;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***業主大會議事規則規定的其他情形。

　　發生上述應當召開業主大會會議的情形，業主委員會不履行組織召開會議職責的，區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開。

　　第十九條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。

　　業主可以委託代理人出席業主大會。

　　第二十條 業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議前，就業主大會擬討論的事項徵求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見後，由業主代表在業主大會投票時代為提交。

　　第二十一條 業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會，聽取其物業管理意見。

　　非業主使用人可以接受業主委託，行使業主權利。

　　第二十二條 業主在業主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據擁有已竣工房屋的建築面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四捨五入計算;第二類根據業主人數計算，一個獨立的產權單位擁有一個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

　　投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建築面積為準;尚未辦理房地產權證的，以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建築面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的，應當出具所在地居民委員會的證明，房地產登記部門應當予以配合。

　　建設單位有未出售物業的，以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建築面積為物業管理區域內可出售的房屋總建築面積扣除已出售的房屋建築面積後的剩餘面積。

　　第二十三條 業主大會作出籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施的決定，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

　　業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。

　　第二十四條 投票表決事項應當書面送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內，並在物業管理區域內的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施事項外，其餘表決事項，推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。

　　業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的，應當採取有效措施通知其相關事項。

　　第二十五條 業主委員會是經業主大會選舉產生，在物業管理活動中，辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督，履行下列職責：

　　***一***組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　***二***組織業主委員會換屆選舉;

　　***三***代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同;

　　***四***及時瞭解業主、非業主使用人的意見和建議，協調業主、非業主使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛，監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同，督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用;

　　***五***監督管理規約實施;

　　***六***業主大會賦予的其他職責。

　　第二十六條 業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定：

　　***一***業主委員會委員為五人以上十五人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定;

　　***二***業主委員會委員候選人採用業主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦以及居民委員會推薦相結合的方式產生;

　　***三***業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會委員人數的差額比例為百分之二十至百分之三十。

　　居民委員會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。

　　第二十七條 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起三十日內向區物業管理行政主管部門進行變更備案。

　　第二十八條 業主委員會委員應當在選舉產生之日起七日內組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一名，副主任一至二名。

　　第二十九條 業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第三十條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員：

　　***一***存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法佔用物業共有部分等行為的;

　　***二***連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的;

　　***三***本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的;

　　***四***存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員的。

　　第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格終止：

　　***一***已經不是本物業管理區域業主的;

　　***二***因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

　　***三***因疾病等原因喪失工作能力的;

　　***四***無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;

　　***五***以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　***六***存在本條例第三十條所列情形之一的。

　　業主委員會委員有上述情形的，由居民委員會審查後報區物業管理行政主管部門備案，並通知業主委員會進行公告或者由居民委員會自行公告。

　　第三十二條 業主或者業主委員會委員認為業主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見，經居民委員會審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由居民委員會向業主委員會提出意見，業主委員會應當接受。

　　第三十三條 業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的有關事項在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少於七日。

　　第三十四條 業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會應當在任期屆滿前至少提前六十日書面報告街道辦事處或者鎮人民政府，提出換屆選舉意見，組織召開業主大會進行換屆選舉。業主大會議事規則對任期另有規定的，從其規定。

　　業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的，區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會進行換屆選舉。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業主委員會應當繼續履行職責，並在居民委員會指導下，繼續組織換屆，直至新一屆業主委員會產生。

　　第三十五條 業主委員會應當依法履行業主大會執行機構的職責，不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定，不得強迫業主違背本人意願發表意見或者投票，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第三十六條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，並應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，區物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，並通告全體業主。

　　業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。

　　第三十七條 區物業管理行政主管部門應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

　　業主委員會有下列情形之一的，由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會：

　　***一***有超越職權、違反法律法規的行為，嚴重侵害業主合法權益的;

　　***二***有嚴重影響社群***和社會穩定行為的;

　　***三***對區物業管理行政主管部門在檢查中發現並責令改正的違法行為拒不改正的。

　　第三十八條 業主大會及業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔，費用的籌集方式由業主大會決定，也可以從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號，對費用實施依法管理，費用的使用接受全體業主的監督。

　　首次業主大會會議的組織費用，由全體業主共同承擔，由首次業主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業服務企業代籌，接受業主和居民委員會監督。

　　第三章 物業配套設施裝置

　　第三十九條 物業管理區域內的下列配套設施裝置和相關場地屬於業主共有，任何單位和個人不得擅自佔有、處分：

　　***一***物業管理用房、門衛房、值班房、共用設施裝置機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

　　***二***共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外牆的附屬空間;

　　***三***物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬於個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施;

　　***四***建設單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業主所有的其他配套設施裝置和相關場地。

　　除了按照規定應當進行面積分攤的配套設施裝置和相關場地之外，房地產登記部門不得向任何單位或者個人核發上述配套設施裝置和相關場地的房地產權證書。

　　第四十條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

　　第四十一條 規劃批准的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。

　　第四十二條 新建物業，應當在取得商品房預售許可證前依法明確所有物業配套設施和場地的權屬，並將相關權屬檔案向市房地產登記主管部門備案。

　　相關權屬檔案應當在物業銷售現場予以公告，向物業買受人予以明示，並作為房屋買賣合同的附件。

　　第四十三條 新建物業的建設單位應當在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括業主委員會辦公用房、物業服務企業辦公用房。物業管理用房應當滿足物業管理需要，最低配置標準為：

　　***一***物業管理區域房屋總建築面積五萬平方米以下***含五萬平方米***的，不低於物業管理區域房屋總建築面積的千分之三，且建築面積不得少於一百平方米;

　　***二***物業管理區域房屋總建築面積五萬平方米以上十萬平方米以下***含十萬平方米***的，不低於物業管理區域房屋總建築面積的千分之二點五，且建築面積不得少於一百五十平方米;

　　***三***物業管理區域房屋總建築面積十萬平方米以上二十萬平方米以下***含二十萬平方米***的，不低於物業管理區域房屋總建築面積的千分之二，且建築面積不得少於二百五十平方米;

　　***四***物業管理區域房屋總建築面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下***含四十萬平方米***的，不低於物業管理區域房屋總建築面積的千分之一點五，且建築面積不得少於四百平方米;

　　***五***物業管理區域房屋總建築面積四十萬平方米以上的，不低於物業管理區域總建築面積的千分之一，且建築面積不得少於六百平方米。

　　分期建設的物業，建設單位應當在首期建設的物業管理區域內依照前款規定配置物業管理用房，或者在每期建設的物業管理區域內依照前款規定按照本期房屋建築面積與物業管理區域房屋總建築面積的比例配置物業管理用房。

　　第四十四條 規劃行政主管部門在確定房地產專案規劃設計要點時，應當按照本條例規定的標準提出物業管理用房的具體要求，並在建設工程規劃許可證中載明物業管理用房的具體位置以及建築面積。

　　建設單位申請商品房預售許可證、房地產權證書時，應當提交物業管理用房的房號、建築面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的，房屋銷售管理部門不予核發商品房預售許可證，房地產登記部門不予核發房地產權證書。

　　房屋銷售管理部門應當在商品房預售許可證中載明物業管理用房的具體位置、面積。

　　房地產登記部門應當在房地產權證書中載明物業管理用房的具體位置、面積。

　　第四十五條 物業管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。

　　建設單位應當在前期物業管理期間將物業管理用房提供給負責前期物業管理的物業服務企業使用。

　　第四十六條 建設單位應當按照房屋買賣合同的約定，為業主完善物業管理區域內的配套設施裝置和相關場地。

　　第四章 物業管理服務

　　第四十七條 物業服務企業應當按照物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書核定的資質等級從事相應的物業管理服務活動，從業人員應當按照規定取得資格證書。

　　市物業管理行政主管部門可以委託各區物業管理行政主管部門核發在本區工商行政管理部門進行工商登記的物業服務企業三級***含暫定三級***資質證書。

　　市外的物業服務企業進入本市從事物業管理服務前，應當向市物業管理行政主管部門辦理登記備案。

　　物業管理行政主管部門應當對物業服務企業進行考核，建立物業服務企業信用檔案，向社會公開。

　　第四十八條 住宅物業的建設單位應當在取得商品房預售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業，並將簽訂的前期物業管理服務合同向物業管理行政主管部門備案。前期物業管理招投標按照有關規定執行。

　　投標人少於三個或者住宅規模較小的，經區物業管理行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

　　前期物業管理服務合同可以約定期限;期限未滿但業主委員會與物業服務企業簽訂的物業管理服務合同生效的，前期物業管理服務合同終止。

　　除有特別規定外，本條例關於物業管理服務合同的有關規定適用於前期物業管理服務合同。

　　第四十九條 建設單位應當參照市物業管理行政主管部門頒佈的示範文字制定臨時管理規約，作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相牴觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容，應當載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費用標準。建設單位未在房屋買賣合同中載明前期物業管理服務費用標準的，按照政府指導價的最低標準執行。

　　第五十條 業主委員會應當與業主大會通過招投標或者協議方式確定的物業服務企業簽訂物業管理服務合同，物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的物業管理服務。

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