二手房交易需要哪些手續流程

　　眾所周知，二手房在交易的時候，是存在一定風險的，因此，在法律上，對二手房交易的流程是有規定的。以下是由小編為大家整理的二手房交易的流程，希望能幫到你們。

　　二手房交易的流程

　　一、買方諮詢

　　買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　二、籤合同

　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金***交納購房定金不是商品房買賣的必經程式***，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　三、辦理過戶

　　買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　四、立契

　　房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　五、繳納稅費

　　稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　六、辦理產權轉移過戶手續

　　交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　七、銀行貸款

　　對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行稽核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

　　八、打餘款完成交易

　　買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　二手房過戶的流程

　　1、買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金***交納購房定金不是商品房買賣的必經程式***，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　5、繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行稽核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

　　8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　二手房交易需要繳納的稅費

　　1、營業稅：***稅率5.65% 賣方繳納***

　　根據***財稅[2011]12號***規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足5年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。個人將購買超過5年***含5年***的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過5年***含5年***的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　2、個人所得稅：***稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納***

　　徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

　　注：地稅局會稽核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房***不包含非住宅類房產***。

　　另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。

　　3、印花稅：***稅率1‰ 買賣雙方各半***

　　不過從2009年至今國家暫免徵收。

　　4、契稅：***基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納***

　　徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平***包含90 平***的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5、測繪費

　　1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積***08年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元*** 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

　　6、二手房交易手續費總額

　　住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

　　7、登記費：***工本費***

　　80元，共有權證：20元。

　　簽訂購房合同需要準備的材料

　　1、身份證原件或護照原件及影印件;

　　2、未成年人的戶口簿或出生證明;

　　3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是***人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。***人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效。