如何購買法院拍賣房產?
購買法院拍賣房有何利弊
如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那麼，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據以往辦理此類案件的經驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關於“利”的分析可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現在沒有明確的法律規定或政策規定，是否也按照限購令執行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協助執行書及身份證等證件，到房屋所在區域的房產主管機關辦理過戶手續。可以規避部分稅種，一般來說在辦理產權過戶時，出具了法院的協助執行書後，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。關於“弊”的分析《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。上述法律規定是我們經過法院拍賣取得房屋的基本法律依據，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與願違，因為法院不是專業房屋產權管理機構，因此在實際執行時，經常會出現司法權與行政權“打架”等對於普通購房人來說無法預見的風險。風險一：房屋所有權證的辦理難以確定因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。如何判斷是否會出現這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。那麼，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。風險二：房屋質量沒保障因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱祕或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。一般來說，如果因為開發商資金鍊斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物瞭解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風險三：法律規定的執行迴轉《民事訴訟法》規定“執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說的執行迴轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。通俗地講，“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的......
購買法院拍賣房屋要注意哪些問題
一般法院拍賣的房子，產權沒有問題，你需要注意的是這樣的房子裡面都有住戶，你需要考慮如何遷走住戶的問題。具體手續可以到房管部門詢問便可。 按規定的程序辦理相關的手續就行。再有就是購買法院公開拍賣房產面臨執行迴轉風險。
另外附：最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定
參考資料：www.chinacourt.org/flwk/show1.php?file_id=97782
法院拍賣房如何交易
這是司法拍賣。即是申請執行人通過法院判決，由法院委託拍賣公司將被執行人的房產公開向外拍賣的一個過程。
你作為競買人需要注意的是：
1、需要了解該法院是否是第一查封法院，如果是，就沒有問題，如果是輪候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否處理完畢，這個房產是否是第一查封法院處理剩下的資產，如果不是，就有問題。也就是說你說的這個法院是否具有委託人這個資格。
2、需要了解該房產的相關產權權屬情況是否清晰，能否順利過戶，這個關係到你購買戶是否還要面臨一場官司的問題，雖然你多半勝訴。
3、需要了解拍賣成交後過戶過程中的稅、費承擔問題，這個關係到你的購買成本。
4、需要了解你要競買的房產目前現狀是什麼樣子，有什麼瑕疵，拍賣公司是否告知，這個關係到你買的房產是否有其他潛在風險。
5、當你拍賣成交且交清所有價款費用後你須取得拍賣公司出具的《拍賣成交確認書》和法院出具的《裁定書》及《協助執行通知書》，切記！
作為競買人，需要的手續有本人身份證即可，如果你是作為公司購買需要的手續相對多些：公司執照、組織機構代碼證、法人身份證、法人授權委託書、被委託人身份證複印件等。
法院的司法拍賣公告時間是最少15天，拍賣成交後你取得標的時間的長短要看拍賣公司的《競買須知》的約定，這個和法院執行該案件的難易有關。
希望以上回答能對你有幫助！
各位高手，怎樣能買到法院拍賣的房子
價高者行。
出價最高就能買到。
請注意：可以拍賣，簽訂了委託拍賣合同，不等於就是賣出去了。委託拍賣合同和貨物買賣合同不同：委託拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。
關於購買法院拍賣的樓房有什麼注意事項？越詳細越好
首先，介紹一下房屋拍賣的流程
1、拍賣前，查封房屋
2、拍賣前，評估房屋
3、第一次拍賣（拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告）
⑴競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人蔘加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。
⑵人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人於拍賣日到場。
⑶拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。
4、第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，應當在六十日內再行拍賣。
5、第三次拍賣
對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。
6、變賣
第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。
7、所有權轉移
不動產拍賣成交或者抵債後，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。
所謂保留價，是出賣人在委託拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
其次，介紹房地產拍賣的注意事項
瞭解清楚拍賣房屋的所有稅費。
拍賣房屋的付款方式如何？通常都要求一次性付款，而且付款時間比較緊。
房屋是否包括裝修及傢俱家電，奚律師代理過的拍賣案件中，有分開拍賣的。
房屋是否有人居住使用？居住的是什麼人？是否可以清退？如何清退？
房屋是否有戶口？
房屋是否有註冊公司？
房屋是否是凶宅？
房屋的風水如何？有些人比較在乎。奚律師代理的拍賣案件中，遇到過一套房屋，前後三位房東，都很倒黴。
房屋是否存在質量問題？尤其是漏水等。
房屋的相鄰關係如何？
房屋有無物業費、水電費、燃氣費等？
房屋有拖欠工程款？
中介介紹的拍賣房源，中介費如何處理？
主要的法律依據：
2004年8月28日修訂，《中華人民共和國拍賣法》
2004年10月26日通過，《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，法釋［2004］16號
2005年7月8日通過，《上海法院委託拍賣工作補充規定》，滬高法[2005]211號
2010年8月16日通過，《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣工作的若干規定》，法釋〔2011〕21號
2012年8月31日頒佈，《中華人民共和國民事訴訟法》，中華人民共和國主席令第五十九號
2013年6月28日頒佈，《最高人民法院關於房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》，法明傳[2013]359號
《上海市高級人民法院關於執行中房地產拍賣若干問題的解答》，滬高法執〔2013〕49號
2015年1月30日頒佈，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》......
購買法院拍賣房，有何利弊
利是： 1、價高者得，喜歡的可以出更高價格，直到買下為止。 2、產權清晰，如原已辦理出房產證的，買後也能辦出房產證。 3、可自由選擇報價買或不買，競價超過自己心理價的，可不加價，放棄買。 弊是： 1、要競價，如有人出價比你更高的，買不到。 2、價格不可控，最終成交價不可控，是以價高者得的。 3、所有過戶稅費與風險要買受人承擔，不可要求賣方承擔他的稅費。 4、費用比二手房高，除成交價款外，別需付成交價5%的拍賣佣金。 5、拍賣成交後需七日內支付成交價款及拍賣佣金。 6、房產欠費等需自行了解。不確定有多少。 7、過戶稅費及過戶手續也需自己瞭解清楚及自行辦理。 8、拍賣前只可看一次房，不能多次看房。 9、拍賣後不交錢要付違約責任，已交保證金不退還。 10、拍賣房的戶型、大小、位置等不能象二手房或一手房那樣可自由選擇。
法院拍賣房子怎樣竟拍者如何操作?
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中明確：人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先採取拍賣的方式。根據人民法院的公告要求，符合條件的競拍人可以依法參加競拍。拍賣物價值較高的，競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。拍賣成交後，買受人（競拍人）應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的帳戶。
法條鏈接：《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
1、第十三條 拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人蔘加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。
應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交後，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當於三日內退還競買人。
2、第十五條 法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。申請執行人、被執行人可以參加競買。
3、第十六條 拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。
順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽籤方式決定買受人。
4、第十九條 拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。
5、第二十四條 拍賣成交後，買受人應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的帳戶。
6、第二十九條 動產拍賣成交或者抵債後，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。
不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。
7、第三十條 人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。
8、第三十一條 拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
9、第三十二條 拍賣成交的，拍賣機構可以按照下列比例向買受人收取佣金：
拍賣成交價200萬元以下的，收取佣金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0.5％。
採取公開招標方式確定拍賣機構的，按照中標方案確定的數額收取佣金。
拍賣未成交或者非因拍賣機構的原因撤回拍賣委託的，拍賣機構為本次拍賣已經支出的合理費用，應當由被執行人負擔。
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怎樣購買法院拍賣的房產？流程怎樣
有些法院會在淘寶上拍賣，有些則是在官網上公告後現場拍賣。建議你去法院的公告欄查看。望採納。
買法院拍賣的房子，要交哪些費用
房產都是按房本面積及是否滿五年來交稅的，和正常買房一樣，契稅 （營業稅 個稅）。除此之外你還要交拍賣佣金。
通過司法拍賣的房子在辦理產權手續時，買賣雙方最高得付11.6%的相關稅費。根據規定，住房面積在90平方米以下的普通住宅，通過司法程序所得，買方要出3%的契稅（若是買方唯一一套房，按1%收取）；面積在90平方米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，買方付1.5%的契稅，非家庭唯一住房，要交3%的契稅；面積在144平方米以上的非普通住宅（含別墅），買方交3%的契稅。
拍賣佣金是指拍賣人按拍賣成交價的一定比例向委託人及買受人收取的服務費。根據《中華人民共和國拍賣法》的規定，拍賣人可以向買受人收取不超過成交價款5%的佣金。藝術品拍賣收取佣金的比例按照國際慣例一般為10%。
買法院拍賣的房子需要哪些費用
5年以裡的房子要交營業費5.55%
過戶費有契稅1.5%-3%,您買的房子超過指導價格,交3%
土地轉讓費用1%
交易登記費80
交易手續費6元/平米
印花稅0.1%
個人所得稅1% （受拍方繳納，有交20%的時候 要看受拍方的情況）
拍賣手續費3% （受拍防繳納）
辦貸款的手續費一般公司收費600
還有一個評估公司收評估費用0.5%
如果是公積金貸款還有擔保費約2%
是否能貸款還要資訊銀行是否接受你的貸款申請
一般人我不告訴他
別忘了追加~~