農村房屋買賣合同風險分析?

農村房屋買賣合同風險分析

  

  【摘要】農村房屋買賣合同風險有哪些,該怎樣防範呢?根據深圳企業法律顧問的專業意見,為您作了詳細解答,希望能對您有所幫助。

  

  一、村建集體土地租賃房

  

  城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村集體土地建設的"小產權房"違反國家法律和行政法規的相關規定,不具有合法性。經省級人民政府審核同意和國土資源部審核批准的"村集體租賃房"允許出租,但不能出售或變相的"以租代售"。

  

  現行法律法規不承認農村"小產權房"。但在城市房價高,國有土地使用權出讓金所佔城市房價比重居高難下,"集體土地集體所有"、相關政策和法律法規在"以租代徵"、"以租代售"認定上的標準缺乏的背景下,無須繳納出讓金的集體土地上興建"小產權房"必然形成大幅利潤空間,鄉村集體組織、開發商結成的利益鏈條,通過"以租代徵"、"以租代售"的所謂"擦邊球"操作,與消費者對住房的剛性需求及改善性需求一旦結合,便形成了目下積重難返的"小產權"房屋交易現實。

  

  "村集體租賃房"與其說是對農村集體土地出租房屋建設的一種改革"探索"或"創新",不如說是一種對集體土地上房屋"以租代售"的當地政策保護,為最終"小產權房"之路的合法化留下隱患,或者機遇。故"村集體租賃房"的開發建設,要麼通過立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙,要麼在現行法律框架下,通過國家徵用變更土地使用權性質,統一納入保障性住房建設開發行列。而對於已建、已售的鄉村"小產權房"的處理,久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易的亂象。困境解決之道,不僅面臨法律、政策的調適,且對違規操作的既得利益者的處理結果,因追溯時效與時間、違規主體存亡與否,處罰力度與範圍均無法做到公平。其結果,需要政府對現實作出一定的妥協,懲前毖後,在以後加大執法力度,杜絕亂象更大範圍蔓延或再生。更遠的將來,城鄉二元對立消除、城鄉戶籍一體化實現,"小產權"房的一切問題都會真正的迎刃而解。

  

  【相關法律風險提示】

  

  (1)城市居民或非同一集體經濟組織成員購買農村所謂"村產權"、"鄉產權"房不合法。價格或許便宜,風險一定很大。

  

  (2)集體土地上建造的房屋,以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農村工程房"、"新居工程房"等名義,或變相的"以租代售"進行房屋交易,因為無法辦理產權過戶,合同效力無法補正,故交易的合法性不受法律保障。

  

  (3)任何開發公司或鄉鎮政府向城市居民或非統一集體經濟組織成員頒發的房屋"所有權證"或"集體土地使用權證"不具有合法性。

  

  (4)小產權房買賣合同無效,因買受人對房屋權屬存在審核義務,故對合同無效亦存在過錯,故存在房款返還時,是否支持利息,法院有不同判例。

  

  二、老舊房契的法律效力

  

  當事人持有土地改革前政府頒發的土地房產所有證書或權狀等"老舊房(地)契"或其存根主張相應權利的,原則上不予支持。但訴爭房屋現狀未發生改變或房屋所有權未發生變更的,前述憑證可作為房屋權屬的證明。

  

  【相關法律風險提示】

  

  (1)房屋權屬證是權利人享有該不動產物權的證明。老舊房(地)契非法定房屋權屬證。 (2)房管部門設立的房屋產權登記簿是物權歸屬和內容的根據,購房人簽訂房屋買賣合同時,應儘量到房屋權屬登記部門查詢擬交易房屋的權屬狀況。

  

  三、農村房買賣合同無效

  

  農村私房買賣原則無效。農村住房轉讓時,宅基地使用權一併轉讓,故農村私房買賣合同涉及農村宅基地的轉讓。依照《土地管理法》和有關政策的規定,農村宅基地使用權的主體僅限於本集體經濟組織成員,向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的,因違反了集體經濟組織的成員權屬性,應當認定無效。司法實踐中,如果農村宅基地房屋買賣合同的時間較早,且房款已付清,房屋已實際交付,且經有關政府部門審核同意,從保護交易安全角度出發,農村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經濟組織的村民,或者是城鎮居民,亦不作無效處理。

  

  地方法規或規章很早就在農村房屋抵押貸款制定過規範性文件,因抵押權的實現必然以集體土地上的房屋所有權轉移為條件,故實質效果等同於房屋買賣,在政策、法律未作修改前,這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。

  

  2007年實施的《物權法》就一定範圍的農村房屋買賣合法性予以明確,但亦只是對過去政策、法律法規的重申或延續,即本集體經濟組織成員內部有條件的相互轉讓,並未就農村房屋向本集體經濟組織外的成員或機構抵押和出售予以解禁。 既然是作為一項原則性規定,不排除司法實踐中,因買賣時間長、交易過戶後雙方履行並無異議,交易時不存在其他違法行為,而認定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信,而且符合立法保障社會秩序和良好風俗的目標,併為一般社會大眾的價值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個案存在,而以一般原則存在的農村房屋買賣無效的規則,始終沒有變化,在可預見的將來,也不會輕易消解。

  

  【相關法律風險提示】

  

  (1)我國現行法律對農村私房買賣合同採取的是嚴格、審慎的態度,一般以違反現行土地管理法律規定確認雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農村集體經濟組織成員,辦理了宅基地使用權變更登記手續的情況做例外處理。

  

  (2)禁止購買農村私房不僅限於城市居民。國辦〔1999〕39號文關於"農村的住宅不得向城市居民出售"的規定不涉及向農村居民轉讓農村住房的問題,但不能據此得出允許向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房的結論。即使同一鄉鎮的村民,在不同村之間買賣房屋,即使買方屬於因徵地而失地、失房的"農轉非"人員,即使村委會做見證,付清房款、入住數年,仍面臨合同無效的風險。

  

  (3)農村房屋買賣合同無效的後果,雙方返還。因雙方當事人對合同無效均存在過錯,故出賣方主張的房屋或宅基地使用費通常不會被支持,房款返還時是否支持利息,司法實踐中通常從公平原則出發,認定房款利息及房屋升值導致買方的經濟損失是否亦由出賣方補償。意味著,城鎮居民購買農村房屋,無法辦理過戶,風險一直存在,而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產生使用費兩抵。

  

  (4)城鎮居民購買宅基地上所建房屋,即使經過十餘年,亦因違反國家政策的剛性規定,可能產生合同無效、騰退房屋的風險。時間久遠並非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前,不僅要看對方的私有房產所有證,還要審查土地使用權證,以明確是否屬於宅基地上建房性質。

  

  (5)買賣農村房屋,買方的風險還體現在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認合同無效,還是由買方先起訴確認合同有效,兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前:合同有效,繼續履行;合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實現。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求,不僅削弱己方立場,且面臨訴訟請求不明確之虞。

  

  (6)隱瞞集體土地性質的房屋出賣合同,法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號"於某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"。

相關問題答案