容積率修正係數怎麼計算？ ?

容積率修正係數怎麼計算？

容積率修正係數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。

容積率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由於土地報酬遞減規律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正係數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。

容積率修正主要針對商業用地和居住用地,工業對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發,利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關係。

一、容積率的內涵及其特性

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：

（一）容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關係。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關係可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

容積率修正係數

首先說明容積率的演算法：

不計入容積率的

1.今後住宅底樓架空作為通道、公共停車、佈置綠化小品、居民休閒、配套設施等公共用途的，並且架空層層高在2.8米至3.6米之間的，底樓架空層面積不計入容積率。

2.半地下室，凡頂板高度超出室外地坪高不足1.0米的建築部分，不計入容積率。

計入容積率的

1.樓頂有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構（裝置管道）轉換層，底層車庫、雜物間等，當層高在2.2米及以上的，按全面積計入容積率，如果層高不足2.2米的按一半面積計入容積率。

2.建築物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。

容積率修正係數：

每個地區演算法都不相同，你是哪個地方的？去當地規劃為諮詢一下。可以有答案的

基準地價係數修正法容積率怎麼修正

容積率：專案用地範圍內總建築面積與專案總用地面積的比值。 計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積 當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個專案是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社群。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。

土地估價容積率修正，沒有給修正係數，如何修正啊？5555 15分

要看容積率修正係數表。

容積率2.0的修正係數為1，容積率4.0有相應的修正係數，將此係數乘以1200元/平方米，就是該宗地住宅樓面地價。按武漢市的情況，4.0的修正係數為1.5652

在房地產估價的市場比較法中容積率修正指數是如何計算的？

當前城鎮土地估價容積率修正係數表主要採用以下兩種方法確定：（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正係數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。此種方法編制的容積率修正係數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正係數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；（二）樣點地價法：通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例係數，並以該比例係數適當修正綜合後，編製成容積率修正係數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正係數此種方法是以樣點地價統計作為係數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正係數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價資訊少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正係數的確定應採用複合係數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化係數；第二步，根據土地市場供求關係確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配係數。容積率修正係數等於收益機制下的收益變化係數乘以市場供求關係作用下的收益分配係數。數學表示式為：p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關係作用的收益分配係數μ，當μ＝1時，容積率修正係數即為土地收益變化係數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資專案沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0 <μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這裡的μ有一變化範圍，在這個變化範圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關係很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這裡只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配係數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配係數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配係數也應不同，一般中心區域分配係數要大於邊緣區域；不同用地型別的分配係數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。 追問： 我問的是容積率修正係數表中上面與下面2個對應係數是怎麼求的？ 沒解決我的實際問題~！< p>

關於資產評估的房地產資產評估的一道題，不知道修正係數是怎麼算出來的。

該計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正係數K1 X 交易情況修正係數K2 X 區域因素修正係數K3 X 個別因素修正係數K4 X 容積率修正係數K5 X 剩餘年期修正係數K6

其中：

交易時間修正係數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正係數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正係數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正係數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正係數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正係數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正係數B

待估宗地與容積率為1 之間修正係數A=容積率為1 時修正係數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正係數B=容積率為1 時修正係數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩餘年期修正係數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))

以下以案例A詳細說明：

修正值=案例成交價 X交易時間修正係數K1 X 交易情況修正係數K2 X 區域因素修正係數K3 X 個別因素修正係數K4 X 容積率修正係數K5 X 剩餘年期修正係數K6

其中：

交易時間修正係數K1=(1+1%）^(12個月）

交易情況修正係數K2=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）

區域因素修正係數K3=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）

個別因素修正係數K4=100/（100-1）=100/99

容積率修正係數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正係數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正係數B

待估宗地與容積率為1 之間修正係數A=容積率為1 時修正係數R+（1.7-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正係數B=容積率為1 時修正係數R+（1.6-1）/0.1X9%

則：容積率修正係數K5=A/B

=(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9%

= (R+7X9%) / (R+6X9%)

=(R+63%) / (R+54%)

因為一般容積率為1時不需要修正，即當容積率為1時其修正係數為100%，則上式：

=(100%+63%) / (100%+54%)

=163 / 154

剩餘年期修正係數K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45))

（此處需要注意次方數負數相當於分母。）

經以上計算，得出：

......

遠端教育可靠嗎

遠端專業教育對專業愛好者來說是一種很好的學習形式。一個人學習知識要有一定的選擇，選擇自己感興趣的知識禒會學得快，記得牢。對於想續本我個人覺得如果有條件還是到學校學習比較好。先了解一下自己的自學能力怎麼樣吧，如果不好那還是去學校比較好點。

請問土地評估中的求取容積率修正係數的方法

一、容積率的內涵及其特性

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：

（一）容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、建築密度（C）與層數（H）之間有一定關係。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關係可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

（二）樣點地價法：

通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例係數，並以該比例係數適當修正綜合後，編製成容積率修正係數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正係數

此種方法是以樣點地價統計作為係數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正係數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價資訊少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。

容積率修正係數的改進方法——複合係數法

根據前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關係發生作用的。容積率修正係數的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關係對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關係的影響。因此，容積率修正係數的確定應採用複合係數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化係數；第二步，根據土地市場供求關係確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配係數。容積率修正係數等於收益機制下的收益變化係數乘以市場供求關係作用下的收益分配係數。數學表示式為：

p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。

此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關係作用的收益分配係數μ，當μ＝1時，容積率修正係數即為土地收益變化係數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資專案沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的......

資產評估中的容積率地價指數怎麼算

容積率要根據各地方政府出臺的當地基準地價修正體系中的容積率修正係數表，先根據土地給定的用途、容積率，再判斷土地的等級，然後查容積率修正係數表，找到參照案例容積率修正值和待估土地容積率修正值，進行修正計算即可。